売主の売買契約書チェックリスト（エクセル無料）：相続した実家を売る契約の前に確かめる条項

売主の売買契約書チェックリストとは何で、どう使いますか？

売主の売買契約書チェックリストとは、売買契約書（案）の条項を、売主の立場で一つずつ確かめるための表です。条項ごとに、確かめること、相続した家の売主が特に見る点、根拠の条文を並べ、確認の欄とメモの欄を付けました。

使い方は次の3つです。

1. 契約日の前に、仲介を頼んだ不動産会社へ契約書（案）を出してもらいます。
2. 契約書の該当する条を探し、黄色の欄に条と内容を写します。
3. 確認の欄を「確認済」「要相談」「該当なし」から選びます。要相談の項目は、契約の前に不動産会社や司法書士に質問します。

確認の状況は、表の上に件数が自動で出ます。

契約書のどこまでが、宅建業法で決まっていますか？

仲介を使う売買では、宅地建物取引業法37条1項が、契約成立後に不動産会社が売主と買主へ交付する書面の記載事項を定めています。不動産会社は、媒介で契約が成立したとき、契約の各当事者に遅滞なく書面を交付します。

契約を結ぶ前に見る契約書（案）は、この書面とは別ですが、37条の事項は契約書に書かれる項目の目安になります。チェックリストとの対応は次の表のとおりです。

境界の明示、付帯設備、残置物は37条に定めがなく、契約書の特約で決まります。

お金の条項では、何を確かめますか？

お金の条項では、手付金の性質と、手付で解除できる期限の日付を、まず確かめます。民法557条1項は、買主が手付を交付したとき、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約を解除できるとしています。ただし、相手方が履行に着手した後は解除できません。

売買契約に関する費用は、民法558条で当事者双方が等しい割合で負担するとされています。実際の負担者は、契約書の定めで決まります。印紙税は不動産売買契約書の印紙税 早見表、仲介手数料の上限は仲介手数料の早見表で確かめられます。

引渡しと登記の条項では、何を確かめますか？

引渡しと登記の条項では、引渡し日、所有権が移る時期、移転登記の申請日、抵当権の抹消、公租公課の精算を確かめます。所有権の移転は意思表示のみで効力が生じるため（民法176条）、移る時期は契約書で定めるため、書かれている日を確かめます。

固定資産税は、固定資産の所有者に課され（地方税法343条）、賦課期日は1月1日です（同法359条）。買主から受け取る精算金は、国税庁の手引きでは譲渡価額に算入するとされています。相続登記は売る前の相続登記、書類は必要書類一覧、引渡し前の段取りは売主の引渡し前チェックリストにあります。

物件の状態に関する条項では、何を確かめますか？

物件の状態に関する条項では、境界の明示、付帯設備、残置物、物件状況報告書、契約不適合責任の範囲と期間を確かめます。売主が住んでいなかった家は状態を知らない部分が多く、書き方で売ったあとの責任が変わります。

境界標の設置・保存の費用は相隣者が等しい割合で負担し、測量の費用はその土地の広さに応じて分担するのが民法の定めです（223条・224条）。境界を売主が明示する約束は、契約書の特約で決まります。

物件状況報告書の書き方は物件状況報告書・付帯設備表の書き方、契約不適合責任の免責特約は契約不適合責任の免責特約にまとめています。買主が不適合を知った時から1年以内に通知しないと請求できないのが民法566条の原則で、売主が知りながら告げなかった事実は、責任を負わない特約があっても免れません（民法572条）。

残置物の片付けは、姉妹サイトのふれあいの丘に進め方があります。

解除とリスクの条項では、何を確かめますか？

解除とリスクの条項では、ローン特約の期限、違約金の額、引渡し前に家が壊れたときの扱い、特約事項を確かめます。いずれも、売主が契約後に動けなくなる場面を決める条項です。

違約金は、民法420条で損害賠償の額の予定と推定されます。債務を履行しない相手には、催告して解除する方法（541条）と、履行不能などで直ちに解除する方法（542条）があります。引渡し前の滅失・損傷の扱いは、民法536条と契約書の定めを確かめます。

個人が相続した家を売るとき、宅建業法のどの規定が関わりますか？

個人が相続した家を売る契約には、宅建業法37条（書面の交付）と46条（報酬の上限）が関わり、38条・39条・40条は適用されません。38条〜40条の主語は「自ら売主となる宅地建物取引業者」だからです。買主が不動産会社の買取でも同じです。

違約金と手付の額には、この上限がありません。額は自分で確かめます。

相続した家の売主は、契約の前に何を済ませますか？

契約の前に、相続登記、共有者の意思、抵当権の残り、書類、告知書の下書きを済ませます。契約に間に合わないと、引渡し日や手付解除の期限が動きます。

契約のあとは、翌年の確定申告で契約書の写しと領収書を使い、手取りは売却手取り計算で出せます。売主が払った費用の判定は譲渡費用になるもの・ならないもの一覧にあります。

仲介で買主を探す時間をかけたくない人や、引渡しの時期と責任の範囲をできるだけ簡単にしたい人は、買取業者に査定を問い合わせる方法もあります。買取の価格は仲介の査定額より低いことがあるため、手数料を引いた仲介の手取りと並べてから決めてください。売るかどうか決まっていない段階や、共有者の同意がそろっていない段階には向きません。

よくある質問

売主の売買契約書チェックリストは、エクセルで無料でもらえますか？

本ページのチェックリスト（Excel）を無料で使えます。22項目の白紙の表と、記入例のシートがあります。

売買契約書のひな形や文案はありますか？

当サイトでは用意していません。契約書の案は仲介を頼んだ不動産会社に出してもらい、契約日の前にこの表で確かめます。個別の契約は、不動産会社や弁護士にご確認ください。

手付解除の期限を過ぎたら、売主は契約をやめられませんか？

手付による解除は、相手方が履行に着手した後はできません（民法557条1項）。契約書に期限の日があれば、その日までです。それ以後にやめると、違約金の対象になりえます。

買主が不動産会社の買取でも、宅建業法40条は関わりますか？

関わりません。40条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買の規定です。個人が売る契約では、買主が不動産会社でも、免責や期間短縮の特約を結べます。

この記事の根拠

1. 民法（e-Gov法令検索）176条・420条・536条・541条・542条・557条・558条・560条・562条〜567条・570条・572条・573条・574条（確認日 2026年10月25日）
2. 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）37条・38条・39条・40条・46条（確認日 2026年10月25日）
3. 地方税法（e-Gov法令検索）343条・359条（固定資産税の納税義務者・賦課期日）（確認日 2026年10月25日）
4. 国税庁「令和7年分 土地や建物の譲渡所得のあらまし」（未経過固定資産税等は譲渡価額に算入）（確認日 2026年10月25日）