売主の引渡し前チェックリスト（エクセル無料）：相続した実家を引き渡す前の確認と、残置物・鍵・公共料金

売主の引渡し前チェックリストとは何で、どう使いますか？

売主の引渡し前チェックリストとは、売買契約のあと、買主に家を引き渡して代金を受け取るまでに、売主が確かめることを時期ごとに並べた表です。売買では、売主は財産権を移転し、買主に登記などの対抗要件を備えさせる義務を負います（民法555条・560条）。

エクセルは、5つの時期、34項目です。項目ごとに、担当、期限の目安、チェック欄、確認日、メモの欄があります。

使い方は、引渡し予定日を入れると期限の目安が自動で出ること、済んだ項目に✔を付けること、の2点です。期限は上書きできます。売買契約書の日付と違うときは、契約書を優先します。

契約後〜1か月前に、何を確かめますか？

契約後の1か月は、登記に関わることを先に確かめます。名義・住所・抵当権は、決済の日に司法書士が登記を申請するための前提だからです。

住所が違うとき、いつまでに変更登記をしますか？

所有者の住所が変わったときは、変更から2年以内に変更登記をする義務があります。2026年（令和8年）4月1日に施行され、施行前に変わった住所は2028年（令和10年）3月31日までです（不動産登記法76条の5、法務省）。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料です（同法164条2項）。

売却の登記は、登記簿の住所と現在の住所が一致している前提で進みます。決済の前に、司法書士に伝えます。必要書類は相続した家を売るときの必要書類一覧にあります。

抵当権が残っているとき、どう抹消しますか？

抵当権が残っているときは、決済で売却代金などから債務を返し、金融機関から届く書類で抹消の登記を申請します。法務省民事局の案内では、抹消に使う登記識別情報、解除証書や弁済証書、委任状は、抵当権者の金融機関から送られます。

住宅ローンを完済しても、抹消の登記を申請しないと、抵当権の登記は残ります。亡くなった方が完済済みでも、登記が残っていないかを登記事項証明書で確かめます。書類の取り寄せと司法書士への依頼は、契約書で費用の負担者を確かめてから進めます。

境界標と付帯設備は、何を確かめますか？

境界標は、境界を示す杭やプレートで、民法は、隣り合う土地の所有者が共同の費用で設けられるとしています（223条）。設置と保存の費用は、隣り合う所有者が等しく負担し、測量の費用は土地の広さに応じて分担するのが原則です（224条）。契約で境界の明示を定めているときは、その方法（現地の立会いか、資料か）を決めます。

付帯設備表と物件状況報告書は、書いた内容と現況の一致を確かめます。引き渡された目的物が契約の内容に適合しないときは、買主が修補などを請求できます（民法562条）。書き方は物件状況報告書・付帯設備表の書き方、責任の範囲は契約不適合責任の免責特約で扱っています。

公共料金は、いつ誰が止めて、精算しますか？

電気・ガス・水道の使用中止は、売主が契約先に連絡して、止める日を決めます。受付の期限と最終請求の時期は、事業者ごとに違います。

水道の例では、東京都水道局が、使用中止の手続きを3〜4日前までに行うよう案内しています。届出がないと、使わなくても基本料金がかかると書かれています。

進め方は次のとおりです。

1. 契約先と契約者名義、お客様番号を、検針票・請求書で確かめる。名義が亡くなった方のままなら、契約先に手続きを聞く。
2. 引渡し日と最終使用日を伝える。買主の引渡し前確認や、決済日に使う場合があるため、止める日は不動産会社と相談する。
3. 最終の請求と支払いが済んだかを、引渡し後に確かめる。

チェックリストのシート2「鍵・公共料金の記録」に、連絡日、最終使用日、最終請求の確認を書き込めます。インターネット・固定電話・新聞などの解約も、同じ欄で管理します。

鍵と書類は、どう引き渡しますか？

鍵は、玄関から物置まですべてを数え、引渡しの日に買主と本数を照らし合わせます。紛失があれば、事前に不動産会社と買主に伝え、契約書や付帯設備表に記載します。

不動産会社は、重要事項説明で、設計図書や点検記録などの書類の保存の状況を買主に説明します（宅地建物取引業法35条1項6号の2）。書類がなくても売れますが、ある書類は渡します。

固定資産税・都市計画税は、どう精算しますか？

固定資産税の買主との精算は、法律でなく売買契約の定めで行います。地方税法は、固定資産税を、賦課期日（1月1日）の所有者に課すと定めています（343条・359条）。その年の納付は売主で、買主の負担分は、契約の定めで売主が受け取ります。

起算日は、1月1日とする例と4月1日とする例があり、契約書に書かれます。

モデルケース（見本の数字）。実在の事例ではありません。 年税額12万円、引渡し日（買主負担の初日）を8月3日、1月1日起算、1年を365日として日割りで考えます。

売主が年税額の全額を納め、買主から約49,644円を精算金として受け取る形になります。端数の処理や、都市計画税の扱いは、契約書で確かめます。精算額は、決済の1週間前までに、不動産会社から計算を受け取ります。

残置物は、どう扱いますか？

残置物は、引渡しまでに撤去するか、現状のまま引き渡すかを、売買契約書で確かめます。撤去と定めた場合は、業者・日程・費用の負担者を決め、終わった状態を写真に残します。

この記事は、片付けの作業そのものは扱いません。実家の片付けの進め方は、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）の実家の片付けの情報にあります。

決済の当日は、何をしますか？

決済の当日は、本人確認、書類の確認、入金の確認、鍵と書類の引渡しの順に進みます。入金を確かめてから鍵を渡します。

仲介手数料の上限は仲介手数料の早見表で確かめられます。引渡し日の状態は写真で残します。引渡し後に建物が当事者の責めによらずに壊れても、買主は売主に追完や減額などを求められないのが民法の原則です（567条）。

引渡し後に、何を確かめ、保管しますか？

引渡し後は、登記の完了、公共料金の最終請求、固定資産税の精算、確定申告の書類を確かめます。種類・品質の契約不適合は、買主が知った時から1年以内に通知すれば請求できるのが原則です（民法566条）。免責や期間の特約があるときは、契約書によります。

譲渡所得は、原則として、引渡しがあった日の属する年の所得として申告します。売買契約の効力発生日の年を選ぶこともできます（国税庁）。3,000万円控除の期限が近いときは、どちらの日で数えるかが関わるため、税務署・税理士に確認します。申告の手順は売った翌年の確定申告、確認書は被相続人居住用家屋等確認書の取り方です。期限は期限カレンダーで出せます。

あなたのケースでは、何から始めますか？

売買契約のあと、まず名義・住所・抵当権の確認から始め、次に公共料金と鍵の記録を始めます。

よくある質問

売主の引渡し前チェックリストは、エクセルで無料でもらえますか？

本ページのチェックリスト（Excel）を無料で使えます。引渡し予定日を入れると、期限の目安が自動で出ます。

固定資産税は、売ったあと誰が払いますか？

その年の納税義務者は1月1日の所有者です（地方税法343条・359条）。売主が全額を納め、買主負担分の精算金は、契約の定めで受け取ります。

公共料金は、いつ止めればよいですか？

事業者ごとに受付の期限が違い、水道は3〜4日前までの例があります。買主の確認で使う場合があるため、止める日は不動産会社と決めます。

引渡しのあとに家が壊れたら、売主の責任になりますか？

引渡し後に当事者双方の責めによらず壊れたときは、買主は追完・減額・損害賠償・解除を求められないのが原則です（民法567条1項）。引渡し前の扱いは契約書で確かめます。

この記事の根拠

1. 民法（e-Gov法令検索）223条（境界標の設置）・224条（設置・保存の費用）・555条（売買）・560条（売主の対抗要件具備義務）・562条（追完請求）・566条（期間の制限）・567条（危険の移転）（確認日 2026年10月25日）
2. 地方税法（e-Gov法令検索）343条（固定資産税の納税義務者等）・359条（賦課期日）（確認日 2026年10月25日）
3. 不動産登記法（e-Gov法令検索）76条の5（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記）・164条2項（過料）（確認日 2026年10月25日）
4. 法務省 住所等変更登記の義務化について（施行日令和8年4月1日、施行前の変更は令和10年3月31日まで）（確認日 2026年10月25日）
5. 法務省民事局「住宅ローンを完済したことなどによって不動産の抵当権の登記を抹消するための登記申請手続について」（令和6年4月版）（確認日 2026年10月25日）
6. 犯罪による収益の移転防止に関する法律（e-Gov法令検索）4条（取引時確認）（確認日 2026年10月25日）
7. 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）35条1項6号の2（既存建物の書類の保存の状況の説明）（確認日 2026年10月25日）
8. 東京都水道局「手続きに際して」（使用中止は3〜4日前までに手続き。届出がないと基本料金がかかる）（確認日 2026年10月25日）
9. 国税庁 確定申告書等作成コーナー「譲渡所得の申告時期」（原則は引渡しがあった日の属する年。契約の効力発生日の年を選ぶこともできる）（確認日 2026年10月25日）
10. 国税庁 No.2020 確定申告（申告期間は原則2月16日〜3月15日）（確認日 2026年10月25日）