売る前の相続登記：しないと売れない理由・期限・名義の決め方

相続登記をしないと、なぜ売れないのですか？

相続登記をしないと売れない理由は、買主への所有権移転の登記を、登記名義人である売主が申請する必要があるためです。名義が亡くなった方のままだと、登記を申請できる人がいません。

売買による所有権移転の登記の申請は、登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が共同でします（不動産登記法60条）。登記義務者とは、権利に関する登記をすることで、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいいます（同法2条13号）。名義が亡くなった方のままでは、売主が登記名義人ではありません。

売買契約の締結と相続登記の順番は、不動産会社や司法書士の実務によります。買主への登記までに、売主の名義が整っている必要があります。契約を登記より先に結べるかは、法令上の定めを公表資料では確認できていません。不動産会社・司法書士に確認してください。

相続登記の全体の位置づけは、最初にやることで扱っています。

相続登記の期限はいつまでで、過料はいくらですか？

相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内が期限です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2・164条）。

相続登記の申請義務は、2024年（令和6年）4月1日に始まりました。

根拠：不動産登記法（e-Gov法令検索）、法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年10月17日確認）。

登記官が義務違反を把握すると、まず催告書が送られ、期限内に登記がされないと裁判所へ通知されます（法務省）。過料の額は、裁判所が10万円以下の範囲で決めます。

法務省は、次のような事情があれば、一般に正当な理由があるとしています。

• 相続人が極めて多数で、戸籍の収集などに多くの時間がかかる。
• 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている。
• 義務を負う人に重病その他これに準ずる事情がある。
• DV被害者など、避難を余儀なくされている。
• 経済的に困窮し、登記の費用を負担できない。

売る予定があっても、義務は同じです。売るには相続登記が前提なので、売却を進めること自体が、期限を満たす道にもなります。売却の期限は、3,000万円控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで）と合わせて確かめます（3,000万円控除）。期限の自動計算は期限カレンダーで行えます。

誰の名義にして売りますか？単独・共有・換価分割の代表者で何が変わりますか？

名義は、法定相続分の共有、遺産分割による共有、単独、換価分割の代表者のどれかです。名義によって、売るときに必要な人数、手続き、税金の考え方が変わります。

根拠：法務局の相続登記ガイドブック、国税庁の質疑応答事例（換価分割と贈与税）、国税庁 No.3306（2026年10月17日確認）。

名義の決め方は、売りやすさ、手続きの手間、税金の3点で比べます。全員が売ることに賛成なら、共有で全員が売主になる方法と、代表者名義の換価分割があります。意見が割れている、または誰かが住み続けたいなら、単独名義と代償分割も選択肢です。

共有名義のままにすると、共有者が亡くなったときに、その持分が相続され、共有者が増えていきます（民法896条）。売るかどうかが決まっていない場合は、期限を満たす方法と売りやすさのバランスを、司法書士や税理士に確認してください。

売れそうにない土地や空き家の場合は、名義の前に、売れないときの対処で出口を確かめます。

相続登記の登録免許税はいくらですか？

相続による所有権の移転の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）です。不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録された価格があれば、原則としてその価格です（国税庁 No.7191）。

売買による土地の登記は1,000分の20（2029年（令和11年）3月31日までの登記は1,000分の15）で、相続の税率は売買の5分の1です。

土地は、不動産の価額が100万円以下であれば、免税になります。相続による所有権移転登記の期限は、2027年（令和9年）3月31日までです（法務局、2026年10月17日確認）。免税を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と書く必要があります。持分を取得する場合は、不動産全体の価額に持分の割合を掛けて計算します（法務局）。

モデルケース（見本の数字）。実在の事例ではありません。

条件：価額は固定資産課税台帳の価格。免税は土地のみで、期間内の申請。

名義を共有にしても単独にしても、不動産全体にかかる登録免許税の総額は、同じ考え方で計算します。司法書士報酬や戸籍の取得費用は、含めていません。司法書士報酬は公的な目安が公表されておらず、事務所ごとに異なるため、見積りで確認します。

申請書類の細部や書き方、片付けが必要な場合の進め方は、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）が扱っています。

相続人申告登記は、相続登記と何が違いますか？

相続人申告登記は、相続人であることを登記官に申し出て、3年以内の義務を果たす簡易な制度です。権利関係を公示しないため、売却や担保設定には使えません（法務省）。

根拠：法務省「相続人申告登記について」（令和8年3月24日更新）、不動産登記法76条の3（2026年10月17日確認）。

遺産分割がまとまらず、期限が近いときは、相続人申告登記で期限の義務を先に満たす方法があります。ただし、売るには、遺産分割に基づく相続登記が別に必要です。

売る前に、何を、どの順番で進めますか？

相続人と遺産を確認し、名義の決め方を決め、相続登記をしてから、査定と媒介契約に進みます。売却の期限と相続登記の期限を並べて確かめます。

次のようなケースは、順番に注意します。

• 売るかどうかが決まっていない場合：期限を満たすために相続人申告登記をする方法はあります。売ると決めたら、相続登記を別にします。
• 相続人の意見が割れている場合：持分だけを売る方法は共有名義の記事で扱っています。
• 3,000万円控除を使う場合：判定ツールで要件と期限を確かめます。

名義と登記の手続きが整ったあとに、複数社の査定額を比べます。この方法が向かない人もいます。相続人の間で売るかどうかが決まっていない人、名義を整えないまま査定だけを急ぎたい人は、先に相続人の合意と登記の準備を進めます。

売る方向で、複数の不動産会社の査定を比べたい人向けに、無料の一括問い合わせ窓口があります。提携先の条件はサービスごとに異なるため、申込み前に各社の案内を読んでください。

よくある質問

相続登記をしないと、売れませんか？

売れません。名義が亡くなった方のままでは、売主が登記名義人として買主への登記を申請できません。相続人申告登記だけでも売れません。

相続登記の義務化はいつからで、売る予定でも必要ですか？

2024年（令和6年）4月1日からです。相続で取得したことを知った日から3年以内で、売る予定でも義務は同じです。施行前の相続は2027年（令和9年）3月31日までです。

相続登記をしないと、過料はいくらですか？

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料です。法務局からの催告に応じないと、裁判所へ通知されます。

相続登記の費用はいくらですか？

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。100万円以下の土地は、2027年3月31日までの申請なら免税です。司法書士に頼むと、別に報酬がかかります。

誰の名義にして売るのがよいですか？

手続きが簡単なのは単独名義と換価分割の代表者名義、全員の関与が要るのは共有です。税金の扱いも変わるため、売る前に税理士・司法書士へ確認してください。

この記事の根拠

1. 不動産登記法（e-Gov法令検索）2条13号 登記義務者、60条 共同申請、76条の2 相続等による所有権の移転の登記、76条の3 相続人である旨の申出等、164条 過料（確認日 2026年10月17日）
2. 法務省 相続登記の申請義務化について（更新日 令和7年3月27日）（確認日 2026年10月17日）
3. 法務省 相続人申告登記について（更新日 令和8年3月24日）（確認日 2026年10月17日）
4. 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（相続による土地・建物の所有権移転は1,000分の4。令和8年4月1日現在法令等）（確認日 2026年10月17日）
5. 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（100万円以下の土地。令和9年3月31日まで。2026年4月1日更新）（確認日 2026年10月17日）
6. 法務局 相続登記ガイドブック「法定の割合による相続」（相続人の1人から申請できる。申請人にならない人には登記識別情報が通知されない）（確認日 2026年10月17日）
7. 法務局「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）」令和6年9月版（協議書に実印と印鑑証明書）（確認日 2026年10月17日）
8. 国税庁 質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」（令和7年8月1日現在）（確認日 2026年10月17日）
9. 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続人3人以上は1人2,000万円）（確認日 2026年10月17日）