空き家を相続したら最初にやること：期限の順番と7つの出口

空き家を相続したら、最初に何をしますか？

最初にするのは、各手続きの期限の日付を出すことです。起算日が違うため、同じ日に相続しても、期限の日は手続きごとに異なります。

不動産に関わる期限は、次の4つが中心です（2026年10月17日時点）。

死亡届や年金など、死亡後の一般的な手続きは、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）で調べられます。

期限はいつまでで、何が起きますか？

空き家を相続したときの期限は、相続放棄が3か月、相続税の申告が10か月、相続登記が3年、3,000万円控除を使う売却が相続開始から3年目の年末までです。手続きごとに、起算日と、過ぎたときに起きることが違います。

相続放棄は、いつまでにできますか？

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所に申述します（民法915条1項）。通常は、被相続人の死亡を知った日が起算日です。

期間の数え方は、初日を入れず、翌日から数えます（民法140条）。8月20日に知った場合、最終日は11月20日です（民法143条2項）。

• 財産を調べても、承認と放棄の判断ができないときは、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられます（民法915条1項ただし書、裁判所のページ）。
• 相続の承認か放棄をする前でも、財産の調査はできます（民法915条2項）。
• 費用は、収入印紙800円（申述人1人）と、裁判所ごとに異なる郵便料です（裁判所のページ）。
• 特定の土地だけの放棄はできません。放棄した人は、初めから相続人でなかったものとみなされます（民法939条）。

放棄の時に財産を現に占有している人は、相続人や相続財産の清算人に引き渡すまで、その財産を保存する義務があります（民法940条1項）。空き家の鍵を持っている場合などが当たります。

相続税の申告は、いつまでですか？

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（相続税法27条、国税庁No.4205）。1月6日に亡くなった場合の期限は、11月6日です。期限が土曜日、日曜日、祝日などに当たるときは、その翌日が期限とみなされます（国税通則法10条2項）。

申告書の提出先は、被相続人の住所地を所轄する税務署です。相続人の住所地の税務署ではありません（国税庁No.4205）。相続税が実際にかかるかどうかは、個別の判断になります。税理士・税務署にご確認ください。

相続登記は、いつまでにしますか？

相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請します（不動産登記法76条の2第1項）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される場合があります（同法164条1項）。

令和6年（2024年）4月1日より前に相続した不動産で登記が済んでいない場合は、令和9年（2027年）3月31日までに登記します（法務省）。

• 遺産分割で法定相続分を超えて取得した場合は、遺産分割の日から3年以内に登記します（同法76条の2第2項）。
• 遺産分割が決まらないときは、相続人申告登記を申し出れば、3年の義務を果たしたものとみなされます（同法76条の3第2項）。ただし、売却には遺産分割に基づく相続登記が別に必要です。

3,000万円控除は、いつまでの売却が対象ですか？

被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除とは、相続した空き家や敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です（租税特別措置法35条3項、国税庁No.3306）。売却は、次の2つの期限の早い方までに行います。

令和10年（2028年）以降への延長は、2026年10月17日時点で決まっていません。国土交通省は、令和9年度税制改正要望（令和8年8月）で、適用期限を令和13年12月31日まで4年間延ばすことなどを求めています。

そのほかの主な要件は、次のとおりです。詳細は相続した家を売るときの税金と判定ツールで解説しています。

• 昭和56年5月31日以前に建築された、区分所有でない家で、相続の直前に被相続人が一人で住んでいた（老人ホーム入所の特例あり）。
• 売却代金が1億円以下で、相続後に事業・貸付・居住に使っていない。
• 令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上のときは、1人2,000万円まで。
• 取得費加算の特例とは併用できない（国税庁No.3306）。

取得費加算の期限はいつですか？

取得費加算の特例とは、相続税を払った人が相続した財産を売るとき、払った相続税の一部を取得費に足せる特例です（租税特別措置法39条）。売却は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに行います（国税庁No.3267）。相続開始からおよそ3年10か月が目安です。相続税が課されていない場合は、使えません。

自分の場合の期限は、いつになりますか？

死亡日が分かれば、各期限の日付を計算できます。次の表は、本サイトの計算によるモデルケース（見本の数字）です。

ケースA：令和8年（2026年）8月20日に亡くなり、その日に知った。売却は2027年9月30日を予定。

ケースB：令和5年（2023年）8月20日に亡くなり、その日に知った。登記は未了。売却は2026年11月30日を予定。

ケースBは、2026年10月17日時点で、3,000万円控除の期限まで75日です。譲渡所得の収入の計上時期は、原則として引渡しがあった日で、納税者の選択により契約の効力発生日にもできます（所得税基本通達36-12）。空き家特例の期限判定への当てはめは国税庁No.3306に記載がないため、期限が近い場合は税務署に確認します。

あなたの日付は、相続した家の期限カレンダーで計算できます。

売るまでの間、空き家の管理は何をしますか？

売る・貸す・手放すを決めるまでの間は、空き家を壊さず、貸し出さず、現状を保つ方が、選択肢が残ります。3,000万円控除は、相続後に貸付や事業に使うと対象外になります（国税庁No.3306）。

• 固定資産税：毎年1月1日時点の所有者に、1年分が課税されます。年の途中で売却しても、その年の納税義務は残ります（名古屋市のFAQ）。
• 更地にする場合：家屋がなくなると、住宅用地の特例が外れます。特例は、200㎡以下の部分が課税標準の6分の1、超える部分が3分の1です（地方税法349条の3の2）。特例が外れた最初の年に、税額はほぼ一気に上がります（地方税法附則18条の3）。詳しくは更地にしたときの固定資産税で計算しています。
• 管理不全空家・特定空家：市区町村の勧告を受けると、その敷地は住宅用地の特例の対象外になります（地方税法349条の3の2）。

年間の維持管理費は、国土交通省の「空き家所有者実態調査」（令和6年版）で次のとおりです（対象：全国の空き家、N=1,381千戸）。調査の用語の説明では、維持管理に要する費用に、管理委託料、電気・ガス・水道などの契約費用、空き家までの交通費、税金などが含まれます。

5万円未満の合計は47.8%、中央値の区分は5〜10万円です（本サイト算出）。空き家の火災保険の条件や保険料について、公的な統計はありません。契約中の保険会社に確認してください。

空き家の出口は、どんな選択肢がありますか？

出口は7つあります。仲介売却、買取、賃貸、土地活用、解体して更地、国庫帰属、相続放棄または持ち続ける、です。どれを選ぶかは、物件の状態と、手放したい時期で変わります。あなたのケースは診断で確認できます。

物件が新潟県にある場合は、姉妹サイトの新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）が、地域の情報をまとめています。

相続人が複数いるとき、何を決めますか？

相続人が複数いる場合は、誰が名義人になり、誰が売るかを先に決めます。共有物の変更には他の共有者の同意が必要で（民法251条1項）、全体を売るには共有者全員の同意が原則です。詳しくは共有名義の実家を売るで解説します。

• 売却の前提：遺産分割に基づく相続登記が必要です。分割が決まらない間は、相続人申告登記で3年の義務を果たせます。
• 売って分ける方法：不動産を売って代金を相続人で分けます（換価分割）。誰が名義人で売るかで、3,000万円控除を使える人数が変わる場合があります。進める前に税理士に確認してください。
• 確認書：3,000万円控除を使うには、市区町村が交付する確認書が必要です。共有の場合は相続人ごとに申請します（被相続人居住用家屋等確認書）。

税額や控除の使い方は、個別の事情で変わります。最終判断は、税理士・税務署にご確認ください。

よくある質問

空き家を相続したら、最初に何をすればいいですか？

期限の日付を出すことです。相続放棄は知った時から3か月、相続税の申告は知った日の翌日から10か月、相続登記は取得を知った日から3年です。3,000万円控除を使うなら、売却は2027年12月31日までです。

相続放棄の3か月を過ぎたら、もう放棄できませんか？

原則として、できません。3か月以内に判断できないときは、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられます（民法915条1項ただし書）。個別の事情は、家庭裁判所・専門家にご確認ください。

相続登記をしないと、どうなりますか？

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料が科される場合があります（不動産登記法164条1項）。また、登記をしないと、売却などの手続きが進みません。

空き家を相続して売らずに持っていると、何がかかりますか？

固定資産税と、管理のための費用がかかります。維持管理費の公的調査では、5万円未満が47.8%、5〜10万円が15.6%でした（国土交通省、令和6年版）。

実家が遠くて管理できないときは、どうしますか？

管理の外部委託や、早めの売却・買取の検討があります。詳しくは保有コストとリスクと売却を参照してください。

この記事の根拠

1. 民法（明治29年法律第89号）140条・143条・251条・915条・939条・940条（確認日 2026年10月17日）
2. 裁判所：相続の放棄の申述（確認日 2026年10月17日）
3. 国税庁タックスアンサー No.4205 相続税の申告と納税（確認日 2026年10月17日）
4. 国税通則法10条（期間の計算及び期限の特例）（確認日 2026年10月17日）
5. 不動産登記法76条の2・76条の3・164条（確認日 2026年10月17日）
6. 法務省：相続登記の申請義務化に関するQ&A（確認日 2026年10月17日）
7. 国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（確認日 2026年10月17日）
8. 国税庁タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（確認日 2026年10月17日）
9. 租税特別措置法35条・39条（確認日 2026年10月17日）
10. 国税庁タックスアンサー No.2020 確定申告（確認日 2026年10月17日）
11. 地方税法349条の3の2・359条（住宅用地の特例・賦課期日）（確認日 2026年10月16日）
12. 国土交通省：空き家所有者実態調査（令和6年版）図表4-74・用語の説明（確認日 2026年10月17日）
13. 法務省：相続土地国庫帰属制度の概要（確認日 2026年10月17日）
14. 国土交通省 令和9年度税制改正要望事項（令和8年8月）（確認日 2026年10月17日）
15. 国税庁 所得税基本通達36-12（山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期）（確認日 2026年10月17日）