空き家を持ち続けるコスト：固定資産税・特定空家・管理の費用

空き家を持ち続けると、毎年いくらかかりますか。

国土交通省の調査では、年間の維持管理費用は「10万〜20万円未満」が約17%で最も多く、5万円未満が合わせて約5割です。この費用には固定資産税などの税金を含みます。

維持管理費用の公的な調査結果は、どうなっていますか。

維持管理費用とは、国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」の定義で、建物と敷地の維持管理に要する年間の費用です。管理委託料、電話・ガス・水道等の契約費用、空き家までの交通費、税金などを含みます。

年間の維持管理費用の分布（対象約138万戸、令和7年8月公表）は、次のとおりです。

出典：国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」図表4-74。5万円未満の合計は47.8%です。

同じ調査で、空き家の取得方法は「相続」が約58%でした。建築時期が1950年以前の空き家では、相続が約79%です。相続した家の維持費は、多くの人にとって身近な問題です。

費用の内訳は何ですか。

費用の内訳は、税、管理、保険・光熱費、修繕に分かれます。公的な代表値があるのは税の計算式と、一部の管理サービスの料金です。

自分の数字は、保有コストの試算に課税明細書の金額と、契約中の保険・光熱費を入れて、年と10年の合計を確認できます。

空き家の固定資産税・都市計画税は、いくらですか。

固定資産税は「課税標準額×1.4%」で、住宅用地は特例で課税標準額が小さくなります。評価額1,500万円の土地と200万円の家屋(市街化区域内)の見本では、年84,000円です。

どう計算しますか。

税の仕組みは、次のとおりです。

モデルケース（見本の数字）

条件は、土地150㎡、固定資産税評価額（価格）1,500万円、家屋の評価額200万円、市街化区域内、固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%としました。実在の物件の数字ではありません。

これに管理サービス(年51,360円)を加えると、年135,360円です。国土交通省の調査では、10万〜20万円未満の区分に入ります。見本の数字は、調査の最多帯と近い水準です。

管理不全空家等・特定空家等とは何ですか。どう違いますか。

特定空家等とは、倒壊の危険や衛生上の有害などがある空家等です。管理不全空家等とは、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等です。どちらも空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法、国土交通省・総務省所管）が定めます。

空家等とは、建築物またはこれに附属する工作物で、居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの、およびその敷地です（空家法2条1項）。

2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家法で、管理不全空家等への指導・勧告が加わりました（国土交通省資料）。

勧告から代執行までの流れはどうなっていますか。

手順は、指導（管理不全空家等）または助言・指導（特定空家等）、勧告、命令、代執行です。命令と代執行は特定空家等だけが対象です。

命令に違反した者は、50万円以下の過料です（空家法30条1項）。代執行は、行政代執行法に従って市町村が行います（空家法22条9項）。過失なく所有者が分からない場合は、市町村が命令対象者の負担で措置を行う手続きがあり（同条10項）、費用の徴収には行政代執行法5条・6条が準用されます（同条12項）。

所有者には、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空家等の適切な管理に努める責務があります（空家法5条）。

勧告を受けると、固定資産税はいくらになりますか。

勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地は、住宅用地から除かれ、特例が外れます（地方税法349条の3の2第1項）。見本の土地では、土地の税が年50,000円から、特例が外れた最初の年に153,000円〜178,500円になります。

特例が外れる仕組みは何ですか。

地方税法349条の3の2第1項は、空家法13条2項の勧告を受けた管理不全空家等と、同法22条2項の勧告を受けた特定空家等の敷地を、住宅用地から除くと定めています。1月1日現在の状態で課税が決まります（同359条）。

勧告がなくても、賦課期日に「居住の用に供するために必要な管理を怠っている」などで、今後人が住む見込みがないと客観的に認められる家屋の敷地は、住宅用地の特例の対象になりません。総務省の通知(平成27年5月26日)に基づく扱いで、国土交通省・総務省の事務連絡(令和3年3月30日)が、運用する市町村の例を紹介しています。

見本で、10年間の税額はどう変わりますか。

特例が外れた最初の年は、前年度課税標準額が、前年度の価格に、市町村内で前年度も住宅用地以外だった土地の平均的な負担水準を掛けた額とみなされます（地方税法附則18条の3）。そのため、税額は最初の年から、その平均の水準まで一気に上がります。

負担水準とは、前年度課税標準額を今年度の価格で割った割合です。みなされた額をもとに、次の負担調整に入ります（附則18条、堺市・横浜市の案内）。

市町村内の平均の数値は、公表資料では確認できていません。市町村の資産税課に確認してください。見本は、平均が60%の場合と70%の場合の2通りで示します。条例で上限を70%未満にしている市町村では、70%の列より低くなります（附則21条）。

前のモデルケースと同じ条件で、評価額は10年間変わらないとしました。実在の物件の数字ではありません。固定資産税と都市計画税の割合は、同じとしています。

10年間で1,030,000円〜1,285,000円の差です。内訳は、土地の固定資産税と都市計画税が、50,000円から153,000円（平均60%）または178,500円（平均70%）に上がる分です。家屋の税34,000円は変わりません。2年目以降は、価格が変わらなければ、負担水準が60%〜70%の間にあるため据え置かれます。評価替えで価格が変わると、額も動きます。

「特定空家の固定資産税は6倍」という表現は、6分の1の課税標準が価格の本則に戻るという比較です。課税標準は価格の70%が上限のため、見本では土地の税が約3.1倍〜3.6倍です。更地にした場合の計算は、更地にすると固定資産税はいくら上がる？にあります。

勧告を受ける前に、修繕や草木の伐採を行い、市町村の指導に対応してください。勧告が撤回された場合の特例の扱いは、自治体ごとに運用が異なる場合があるため、市町村の固定資産税担当課に確認してください。

空き家が原因で被害が出たら、誰が責任を負いますか。

土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害を生じたときは、まず占有者が賠償します。占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者が賠償しなければなりません（民法717条1項）。

つまり、占有者が注意を尽くしていても、所有者は責任を免れません。外壁や屋根の落下、塀の倒壊などが考えられます。樹木の場合も同様に、竹木の栽植または支持に瑕疵があるときに、この責任が準用されます（同条2項）。

損害の原因について他に責任を負う者がいるときは、占有者または所有者は、その者に求償できます（同条3項）。

空き家を持ち続けてよいのは、どんなときですか。管理はどうしますか。

持ち続けてよいのは、使う予定が具体的にあるか、管理と費用を続けられる場合です。国土交通省の調査では、今後5年程度の利用意向で「空き家として所有しておく」が約32%と最も多くなっています。

同じ調査で、管理をする上での課題は「管理の作業が大変」が約32%、「利用する予定がないので管理しても無駄になる」が約27%でした。管理者がいる空き家では、月1回以上管理している世帯が約7割です。

管理の基本は、次の4つです。

1. 換気・通水・郵便物の確認を、月1回を目安に行います。
2. 屋根・外壁・塀・樹木の状態を見て、写真を残します。
3. 草木を伐採し、ごみの不法投棄を防ぎます。
4. 管理サービスを使う場合は、訪問頻度と報告内容、費用を確認します。

相続した家は、相続登記も必要です。所有権の取得を知った日から3年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（不動産登記法76条の2、164条）。

3,000万円控除の期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日で、制度の適用は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。期限の計算は期限カレンダー、要件は3,000万円控除の解説で確認できます。持ち続ける間に期限が過ぎないよう、日付を控えてください。

持ち続けるのをやめるなら、どんな出口がありますか。

出口は、売る、貸す・活用する、解体する、国に引き渡す、の4つです。費用と期限で比べます。

どれが自分に合うかは、診断で比較できます。全体の順番は相続した空き家の最初にやることにまとめています。

新潟県内の家は、地域に特化した姉妹サイト新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）もご覧ください。

よくある質問

空き家の維持費は年間いくらですか。

国土交通省の調査（令和6年）では、年10万〜20万円未満が約17%で最多、5万円未満が約5割です。固定資産税などの税金を含みます。

特定空家に指定されると、固定資産税はどうなりますか。

勧告を受けた特定空家等の敷地は、住宅用地の特例が外れます（地方税法349条の3の2）。見本の土地では、土地の税が年50,000円から、特例が外れた最初の年に153,000円〜178,500円になります。市町村内の平均的な負担水準が60%の場合と70%の場合の2通りです。

管理不全空家とは何ですか。

放置すると特定空家等になるおそれのある空家等です（空家法13条1項）。2023年12月13日施行の改正で加わり、勧告を受けると敷地の特例が外れます。

空き家を放置して命令を無視するとどうなりますか。

特定空家等の命令に違反すると、50万円以下の過料です（空家法30条1項）。命令を履行しない場合などは、市町村が行政代執行法に従って代執行を行えます（空家法22条9項）。

空き家の管理は自分でしなければいけませんか。

法律上、所有者等は適切な管理に努める責務があります（空家法5条）。管理は自分で行っても、管理サービスに委託してもかまいません。委託しても、所有者としての責任は残ります。

この記事の根拠

1. 国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）（確認日 2026年10月17日）
2. 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」（令和6年9月25日公表）（確認日 2026年10月17日）
3. 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）2条・5条・13条・22条・30条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
4. 地方税法349条の3の2・350条・351条・359条・702条の2・附則17条・18条・18条の3・21条・25条の3（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
5. 横浜市「土地の負担調整措置（令和8年度）」（確認日 2026年10月17日）
6. 堺市「宅地の負担調整措置」（確認日 2026年10月17日）
7. 神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」（確認日 2026年10月17日）
8. 国土交通省 住宅局「空家法と2023改正空家法」資料（確認日 2026年10月17日）
9. 国土交通省・総務省 事務連絡「空き家対策の推進を目的とした固定資産税の住宅用地特例に関する取組について」（令和3年3月30日）（確認日 2026年10月17日）
10. 民法717条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
11. 不動産登記法76条の2・164条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
12. 日本郵便「郵便局の空き家みまもり」（確認日 2026年10月17日）
13. 和歌山県「都市計画税」（固定資産税が免税点未満のものは都市計画税もかからない）（確認日 2026年10月17日）