相続した家の売却手取り計算：仲介手数料・譲渡所得税・控除の比較

このツールで何がわかりますか？

相続した家や土地を売ったときに手元に残る金額の目安が、この手取り計算でわかります。仲介手数料や税金を引いた後の金額を、控除の使い方ごとに比べられます。

何を入力しますか？

入力は、売却価格だけでも計算できます。それ以外は、わかる範囲で入力します。

結果はどう読みますか？

結果は、控除の使い方ごとに3列で表示します。税額が小さい列の手取りが大きくなります。ただし、どれが使えるかは、要件を満たすかで決まります。

• 控除なし：特例を使わない場合の税額です。
• 3,000万円控除：被相続人居住用財産の特例です。要件（昭和56年5月31日以前の建築など）を満たす場合に使えます。要件の判定は、判定ツールで行います。このツールは、期限と金額の上限だけを確認します。
• 取得費加算：相続税を払った人が、払った相続税の一部を取得費に足す特例です。相続税が課されていない場合は使えません。

どちらが有利かは、計算結果の比較です。特例の選択は、税理士・税務署にご確認ください。

計算の考え方は、次の3つの式です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用（仲介手数料・印紙税などを含む）
税　　額 ＝ （譲渡所得 − 特別控除）× 税率
手 取 り ＝ 売却価格 − 譲渡費用 − 税額

「手取り」は、売却価格から譲渡費用と税金を引いた金額です。売却後の翌年度に増える可能性がある国民健康保険料・介護保険料や、相続登記の費用、残置物の処分費、ローンの返済は含みません。翌年度への影響は、売却翌年の確定申告で解説します。

計算例：モデルケースの手取りはいくらですか？

次の表は、本サイトの計算によるモデルケース（見本の数字）です。画面を開く前の、この表だけでも検算できます。条件は、被相続人の取得から5年超（長期）、取得費は不明（売却価格の5%）、土地建物をまとめて売却、売主は1人、仲介で売却、2026年（令和8年）中の契約です。

売却価格1,800万円の場合

計算の内訳は次のとおりです。

• 仲介手数料：(18,000,000円×3%＋60,000円)×1.1＝660,000円
• 印紙税：契約金額1,000万円超5,000万円以下の軽減後の税額10,000円
• 譲渡所得：18,000,000−900,000−660,000−10,000＝16,430,000円
• 控除なしの所得税等：16,430,000×15%＝2,464,500円、復興特別所得税は2,464,500×2.1%＝51,754円。合計の100円未満を切り捨てて2,516,200円。住民税は16,430,000×5%＝821,500円
• 取得費加算（見本）：相続税額2,000,000円×(譲渡した財産の評価額12,000,000円÷相続税の課税価格の基礎60,000,000円)＝400,000円（これらの数字は見本です）

3,000万円控除を使うと、この例では税額が0円になり、手取りは控除なしより3,337,700円多くなります。

売却価格6,000万円で、相続人が3人の場合

同じ6,000万円の売却でも、売る名義の分け方で、控除の上限が変わります。次の表は、仲介手数料と印紙税の合計（2,076,000円）を、持分で按分した見本です。

Bは、各人の譲渡所得が2,000万円の上限より小さいため、税額が0円になります。名義の分け方や、遺産分割の方法で税額が変わる場合があります。遺産分割協議書の書き方を含め、必ず税理士にご確認ください。

前提と、できないことは何ですか？

相続した家の売却手取り計算は、令和8年（2026年）10月17日時点の法令にもとづく概算です。実際の税額は、確定申告で決まります。

• 仲介手数料：国土交通省の報酬告示にもとづく上限額です。売買価格のうち200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%（それぞれ税別）で、実際の金額は契約で決まります。800万円以下の「低廉な空家等」は、上限が30万円（税別）になります。この特例を使うには、媒介契約の前に報酬額を説明し、合意する必要があります（国土交通省）。
• 印紙税：軽減措置は、令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書が対象です（国税庁No.7108）。それ以降の契約は、手入力が必要です。
• 税率：長期20.315%・短期39.63%は、2027年（令和9年）1月1日以後も同じです。復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%に分かれますが、合計は2.1%です（国税庁）。
• 取得費：不明なとき、または実額が売却価格の5%より小さいときは、売却価格の5%を取得費にできます（国税庁No.3258）。
• 解体費：売却のための取壊し費用は、譲渡費用に含められます（国税庁No.3202）。ただし、3,000万円控除でも、解体してから売る場合の要件があります。
• 譲渡損失：譲渡所得がマイナスなら、税額を0円と表示し、損益通算や繰越控除は計算しません。
• 買取の場合：買取価格の割合は利用者が入力し、仲介手数料は0円とします。
• 対象外：事業用の不動産、収用などの他の特例との併用、居住用財産の譲渡損失の特例は計算しません。

売却前の片付けや解体の補助金は、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）で調べられます。

よくある質問

相続した家を売ったときの税金は、いくらですか？

長期譲渡所得（所有期間5年超）は、譲渡所得の20.315%（所得税15%、復興特別所得税（所得税額の2.1%）、住民税5%）です。短期（5年以下）は39.63%です（国税庁No.3208・No.3211）。相続した家は、被相続人の取得日から所有期間を数えます。

仲介手数料は、いくらまで払いますか？

売買価格400万円超の場合、上限は「売買価格×3%＋6万円」（税別）に消費税10%を加えた額です。800万円以下の「低廉な空家等」は30万円（税別）までで、消費税を加えると33万円です（国土交通省、令和6年7月1日施行）。

取得費が分からないときは、どうしますか？

売却価格の5%を取得費にできます（国税庁No.3258）。実際の取得費が5%より小さい場合も、5%を使えます。取得費が分からない場合は、5%で計算できます。

3,000万円控除と取得費加算は、両方使えますか？

併用できません。国税庁No.3306は、取得費加算など他の特例を受けていないことを、3,000万円控除の要件にしています。どちらを使うかは、税額を比べて選びます。個別の判断は税理士・税務署にご確認ください。

手取りに含まれない費用は何ですか？

相続登記の費用、残置物の処分費、遺品整理費、ローンの返済、売却翌年の国民健康保険料などの増加は含みません。国税庁No.3202が譲渡費用の例に挙げるのは、仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、売却のための取壊し費用などです。残置物の処分費などが当たるかは、税務署・税理士に確認してください。

この記事の根拠

1. 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算（確認日 2026年10月16日）
2. 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月17日）
3. 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月16日）
4. 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき（確認日 2026年10月16日）
5. 国税庁 No.3306 空き家を売ったときの特例（確認日 2026年10月17日）
6. 国税庁 No.3267 相続財産の取得費の特例（確認日 2026年10月17日）
7. 国税庁 No.7108 不動産譲渡の契約書の印紙税の軽減（確認日 2026年10月17日）
8. 租税特別措置法31条・35条3項・39条（確認日 2026年10月17日）
9. 国税通則法118条・119条（端数計算）（確認日 2026年10月17日）
10. 国土交通省：空き家等の媒介報酬規制の見直し（令和6年7月1日施行）（確認日 2026年10月17日）
11. 大阪府：宅建業者の報酬額の告示（令和6年6月21日改正）（確認日 2026年10月17日）
12. 国税庁 防衛特別所得税のあらまし（令和9年1月以後）（確認日 2026年10月17日）
13. 国土交通省 令和9年度税制改正要望事項（令和8年8月）（確認日 2026年10月17日）