空き家の保有コスト計算：固定資産税・管理費を年と10年で

空き家の保有コスト計算では、何がわかりますか。

保有コストとは、空き家を持ち続けるために毎年かかる税金と管理費の合計です。このツールは、通常の場合、勧告を受けた場合、解体して更地にした場合の3つを、年と10年で並べて計算します。

「勧告」とは、管理不全空家等・特定空家等の所有者に、市町村長が必要な措置をとるよう求めるものです（空家法13条2項、22条2項）。仕組みは持ち続けるコストとリスクで説明しています。

何を入力すればよいですか。

入力するのは、毎年5月ごろ（自治体により異なります）に届く課税明細書または納税通知書の数字と、契約中の保険・光熱費です。見つからない欄は、空欄で計算できます。

結果はどう読めばよいですか。

結果は、年の合計と10年の合計で見ます。通常の年額を、国土交通省の調査の区分に当てはめて、全国の傾向と比べられます。

国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」の年間の維持管理費用の分布（税金を含む）は、次のとおりです。

勧告時と更地は、特例が外れた最初の年から税が上がり、価格が変わらなければ2年目以降も同じ額が続くため、年を追って通常との差が開きます。更地の場合は、解体費を足した合計と、通常の合計がどの年で逆転するかも確認してください。

計算例：見本の土地では、通常・勧告時・更地の保有コストはいくらですか。

見本の土地（土地の評価額1,500万円、家屋の評価額200万円）では、10年間の総額は、通常が1,353,600円、勧告で特例が外れた場合が2,383,600円〜2,638,600円、解体して更地にした場合が2,730,000円〜2,985,000円（解体費120万円を含む）です。実在の物件の数字ではありません。

勧告で特例が外れた場合と更地にした場合は、特例が外れた最初の年から、土地の課税標準額が市町村内の平均的な負担水準まで上がります。地方税法附則18条の3が、前年度は住宅用地で当年度に住宅用地以外になった土地の前年度課税標準額を、前年度の価格に、市町村内で前年度も住宅用地以外だった土地の平均的な負担水準を掛けた額とみなすと定めているためです（都市計画税は附則25条の3）。

平均の数値は、公表資料では確認できていません。市町村の資産税課に確認してください。見本は、平均が60%の場合と70%の場合の2通りで示し、固定資産税と都市計画税で同じ割合としました。60%以上70%以下は据え置かれるため、価格が変わらなければ2年目以降も同額です。

勧告時の税は、土地の税に、変わらない家屋の税34,000円（28,000円＋6,000円）を足した額です。たとえば平均60%の場合は、153,000円＋34,000円＝187,000円です。更地の10年総額が最も大きいのは、解体費が先にかかるためです。更地は毎年の税が通常の年間コスト（135,360円）より高いため、更地の累計が通常の累計以下になる年は、10年以内にはありません。持ち続けない出口を取る場合は、10年分の税を払い続ける必要がありません。出口は解体・貸す・活用する・売却・国庫帰属で比べられます。

この計算の前提と限界は何ですか。

保有コスト計算は、条文と自治体の資料にもとづく簡易な試算です。実際の税額は、納税通知書で確認してください。

• 評価額は3年ごとに見直されます。次回の評価替えは令和9年度です。計算は評価額を10年間同じとしています。
• 負担調整措置の運用は自治体で異なる場合があります。特例が外れた最初の年の課税標準額は、市町村内の平均的な負担水準が60%または70%と仮定しています。平均が60%未満なら価格の5%ずつ上がり、70%を超えるなら価格の70%です。条例による減額（附則21条）は考慮していません。
• 免税点（土地30万円、家屋20万円）は、同じ市町村内の同じ人の分の合計で判定されます。固定資産税が免税点未満なら、都市計画税もかかりません（地方税法702条の2第2項）。このツールは、入力した物件だけで判定します。
• 農地・山林、市街化調整区域の土地は、評価と税の仕組みが違う場合があります。課税明細書で確認してください。
• 火災保険と光熱費は、公的な統計や目安が公表されていません。契約中の金額を入れてください。
• 個別の税務判断は、税理士・税務署にご確認ください。

よくある質問

空き家の固定資産税は、どこを見れば分かりますか。

毎年届く納税通知書と課税明細書で分かります。土地と家屋の評価額、課税標準額、税額が書かれています。税の基準日は毎年1月1日です（地方税法359条）。

勧告を受けると、いつから税が上がりますか。

勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地は、住宅用地から除かれます（地方税法349条の3の2）。課税は1月1日の状態を基準にします。勧告後のどの年度の課税から反映されるかは、市町村の運用を確認してください。

更地にすると、税は6倍になりますか。

課税標準が価格の6分の1から本則の価格に戻る比較が「6倍」です。実際は、課税標準は価格の70%が上限で、見本の土地では土地の税が年50,000円から、特例が外れた最初の年に153,000円〜178,500円（約3.1倍〜3.6倍）になります。

解体費を入れると、持ち続けるより高くなりますか。

見本では、10年間の総額は更地が2,730,000円〜2,985,000円、通常が1,353,600円です。ただし、売却や国庫帰属などで10年持ち続けない場合は、比べ方が変わります。出口ごとに比べてください。

この記事の根拠

1. 地方税法349条の3の2・350条・351条・359条・702条の2・702条の3・702条の4・附則17条・18条・18条の3・21条・25条の3（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
2. 横浜市「土地の負担調整措置（令和8年度）」（確認日 2026年10月17日）
3. 堺市「宅地の負担調整措置」（確認日 2026年10月17日）
4. 神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」（確認日 2026年10月17日）
5. 空家等対策の推進に関する特別措置法13条・22条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
6. 国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）（確認日 2026年10月17日）
7. 日本郵便「郵便局の空き家みまもり」（確認日 2026年10月17日）
8. 和歌山県「都市計画税」（固定資産税が免税点未満のものは都市計画税もかからない）（確認日 2026年10月17日）
9. 三井のリハウス「解体費用の相場」（公開2025-05-14）（確認日 2026年10月17日）