相続した家を売る税金：3,000万円控除と取得費加算

相続した家を売ると、税金はいくらかかりますか？

相続した家を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。所有期間が5年を超える長期の場合、合計の税率は20.315%です。

譲渡所得とは、土地や建物を売った金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです（国税庁 No.3202）。

譲渡所得 ＝ 売った金額 − 取得費 − 譲渡費用
税　　額 ＝ 譲渡所得 × 税率（特別控除がある場合は、先に差し引く）

税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まります（令和8年4月1日現在法令等）。

出典：国税庁 No.3208（長期）、No.3211（短期）。合計の税率は、15%×1.021＋5%＝20.315%、30%×1.021＋9%＝39.63%の算出値です。2027年（令和9年）1月1日以後に生ずる所得は、復興特別所得税が1.1%、防衛特別所得税が1%に分かれますが、合計は同じ2.1%で、20.315%と39.63%は変わりません（国税庁）。

相続や贈与で取得した家は、原則として被相続人の取得した日から所有期間を数えます（国税庁 No.3202）。先代が長く持っていた家は、相続した直後に売っても長期に当たりやすくなります。

取得費は、どう計算しますか？

取得費とは、売った土地や建物を買ったときの代金や購入手数料などの合計額です。建物は、買ったときの代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額になります（国税庁 No.3258）。

先代の購入資料が残っていないことは珍しくありません。取得費が分からないとき、または実際の取得費が売った金額の5%を下回るときは、売った金額の5%を取得費にできます。これを概算取得費といいます。

国税庁の例では、3,000万円で売って取得費が不明なとき、5%の150万円が取得費です（No.3258）。

譲渡費用には、何が入りますか？

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人への立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用が、例として挙げられています（国税庁 No.3202）。どの費用が入るかは、領収書を手元に置いて、税務署や税理士に確認してください。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除とは何ですか？

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、相続した「被相続人居住用家屋」とその敷地を一定の期間内に売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です（租税特別措置法35条3項、国税庁 No.3306）。この記事では「空き家特例」と書きます。

控除できるのは、その家と敷地の譲渡所得の金額までです。利益が3,000万円に満たなければ、その利益が上限になります（租税特別措置法35条1項）。

主な要件は次のとおりです。すべてを満たす必要があります。

親が老人ホームに入っていた家も対象になりますか？

要介護認定などを受けた被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象になります（国税庁 No.3307）。

対象となる施設には、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅などが挙げられています。入所後は、相続開始の直前まで、被相続人の物品の保管などに使われ、事業・貸付け・他人の居住に使われていないことが必要です。建築時期や他の居住者の有無は、居住しなくなる直前の状態で判定します。

売り方によって、条件は変わりますか？

売り方は3通りあり、それぞれ条件が異なります（租税特別措置法35条3項各号、国税庁 No.3306）。

買主が耐震工事や解体をする場合は、対象になりますか？

条文は、売ったあとに耐震基準に適合することとなった場合、または全部の取壊しがされた場合と定めています（租税特別措置法35条3項）。工事をする人を、売主か買主かに限定する書き方ではありません。

国税庁 No.3306 は、工事をする人を明記していません。国土交通省の特例の解説ページには、買主が家屋を解体する場合のQ&Aがあり、特例を受けるには「譲渡後の買主の協力が不可欠」と説明されています。買主が工事をする予定のときは、売買契約書に工事の実施を書き、事前に税務署と市区町村に確認することをおすすめします。

相続人が3人以上のとき、控除はいくらですか？

家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、控除の上限は1人2,000万円です（租税特別措置法35条4項、国税庁 No.3306）。

人数は、被相続人居住用家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の数です。確認書には、この相続人の数が記載されます。

3,000万円控除は、いつまでに売れば使えますか？

次の2つの期限を、どちらも満たす売却が対象です。1つ目は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。2つ目は、制度の適用期間の終わりである2027年（令和9年）12月31日までです。

早いほうが、実際に使える最後の日になります。

表の1つ目の期限は、相続開始年の3年後の12月31日として算出した値です。2026年10月17日時点の現行条文では、2つ目の期限は令和9年12月31日です。

2027年（令和9年）より後への延長は、2026年10月17日時点で、現行条文からは確認できていません。国土交通省は、令和9年度税制改正要望（令和8年8月）で、適用期限を令和13年12月31日まで4年間延ばすことなどを求めていますが、決まった内容ではありません。

自分の相続開始日から期限を計算するには、相続した家の期限カレンダーが使えます。

取得費加算の特例とは何ですか。3,000万円控除と併用できますか？

取得費加算の特例（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）とは、相続で取得した財産を一定の期間内に売ったとき、納めた相続税のうち、売った財産に対応する部分を取得費に加えられる特例です（租税特別措置法39条、国税庁 No.3267）。

要件は3つです（国税庁 No.3267）。

1. 相続または遺贈で財産を取得した人であること。
2. その人に相続税が課税されていること。
3. 相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ったこと。

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（相続税法27条、国税庁 No.4205）。そのため、売る期限は相続開始から約3年10か月が目安になります（算出値）。

加算額は、相続人が納めた相続税額に、売った財産の相続税評価額が取得財産の価額などの合計に占める割合を掛けて求めます。

加算額 ＝ 相続人の相続税額 × （売った財産の相続税評価額 ÷ 相続人の取得財産の価額などの合計）
　　　　　ただし、譲渡益が上限

3,000万円控除と取得費加算は、同じ家と敷地について併用できません。租税特別措置法35条3項は、39条の規定の適用を受けるものを除いており、国税庁 No.3306 も同じ要件です。

2つの特例を比べると、次のようになります。

どちらが有利かは、両方の税額を計算して比べます。判定ツールでは、相続税額などを入れると並べて表示します。

モデルケースで計算すると、税額はいくらになりますか？

次の数字はすべて見本で、実在の売却事例ではありません。前提は、長期譲渡所得（税率20.315%）、端数処理は省略です。

控除で税額が0円になる例（見本A）

売却価格2,000万円、取得費は概算の5%、譲渡費用は100万円（仲介手数料や印紙代などの合計の見本）とします。1人で相続し、空き家特例の要件を満たすと仮定します。

控除しても税額が残る例（見本B）

売却価格5,000万円、取得費は概算の5%、譲渡費用は300万円（見本）とします。1人で相続し、要件を満たすと仮定します。

控除による差は6,094,500円です。30,000,000×20.315%で計算した値と一致します。

相続人が1人・2人・3人のとき、どう変わりますか？（見本C）

同じ家で、売却価格7,500万円、取得費は概算の5%（375万円）、譲渡費用は225万円（見本）とします。譲渡所得の合計は6,900万円です。相続人が均等の持分で取得し、全員が自分の持分を売り、全員が要件を満たすと仮定します。

2人と3人では、控除の合計が同じ6,000万円（3,000万円×2人、2,000万円×3人）になるため、税額の合計も同じです。4人以上でも、上限は1人2,000万円です。

売却代金の合計7,500万円は、1億円以下です。

取得費加算を使う例（見本D）

家の建築が昭和57年以降で、空き家特例が使えない場合です。売却価格2,000万円、取得費は概算の5%（100万円）、譲渡費用は100万円、相続人Aの相続税額は600万円、Aの取得財産などの合計は1億円、売った家と敷地の相続税評価額は1,200万円とします。金額はすべて見本です。

取得費加算の効果は、加算額に20.315%を掛けた額です。見本Aのように控除で課税所得が0円になる場合と比べると、効き方は小さくなります。

3,000万円控除が使えない代表的なケースは？

次のケースでは、空き家特例を使えません。代わりの方法は一般的な例で、個別の判断は税務署または税理士に確認してください。

解体の補助金は自治体ごとに異なります。自治体のデータベースは、姉妹サイト（運営：株式会社Kogera）のふれあいの丘で調べられます。

売る前に何を確認し、次に何をしますか？

売る前に確認することは、次の順番がおすすめです。

1. 相続登記が済んでいるか（売るには名義が相続人になっている必要があります）。
2. 相続開始日から、空き家特例の期限（3年目の年末と2027年12月31日）を数える。
3. 家の建築年と、被相続人が一人暮らしだったかどうか。
4. 売り方（家を残す、取り壊す、売ったあとに工事）を決める。
5. 「被相続人居住用家屋等確認書」の取得に必要な書類を調べる。→ 確認書の取り方
6. 手取り額を計算する。→ 売却手取り計算
7. 売った翌年の2月16日から3月15日に確定申告をする。→ 売却翌年の確定申告

物件が新潟県にある場合は、地域の事情まで含めた情報が、姉妹サイト（運営：株式会社Kogera）の新潟 実家じまいナビにあります。

税金の計算を終えたら、売る価格を知るために、複数の会社へ査定を依頼する方法があります。価格だけでなく、費用や契約条件も並べて比べてください。

よくある質問

相続した家を売ったら、税金はいくらかかりますか？

売却額から取得費と譲渡費用を引いた利益に、長期なら20.315%、短期なら39.63%がかかります。空き家特例や取得費加算が使えれば、税額は小さくなります。

空き家の3,000万円控除は、2027年12月31日で終わりますか？

現行の条文では、2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象です。延長の有無は、2026年10月17日時点で現行条文からは確認できていません。

3,000万円控除と取得費加算は、併用できますか？

同じ家と敷地については併用できません。租税特別措置法35条3項が、39条の適用を受けるものを除いています。

相続人が3人以上のとき、控除は1人いくらですか？

令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、1人2,000万円が上限です。家屋と敷地を取得した相続人の数で決まります。

取得費が分からないときは、どうしますか？

売った金額の5%を取得費にできます。実際の取得費が5%を下回る場合も、5%を使えます。

この記事の根拠

1. 国税庁 No.3306 空き家を売ったときの特例（確認日 2026年10月17日）
2. 国税庁 No.3307 老人ホーム等に入所していた場合（確認日 2026年10月17日）
3. 国税庁 No.3267 相続財産の取得費の特例（確認日 2026年10月17日）
4. 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算（確認日 2026年10月17日）
5. 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月17日）
6. 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月17日）
7. 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき（確認日 2026年10月17日）
8. 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日 2026年10月17日）
9. 租税特別措置法35条・39条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
10. 国土交通省 空き家の3,000万円特別控除（特例の解説）（確認日 2026年10月17日）
11. 国土交通省 令和9年度税制改正要望事項（令和8年8月）（確認日 2026年10月17日）
12. 国税庁 防衛特別所得税のあらまし（令和9年1月以後）（確認日 2026年10月17日）