第5章 売却後｜税金
譲渡費用になるもの・ならないもの一覧（早見表）：相続した家を売るときの費用の扱い
譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。仲介手数料、売主負担の印紙税、測量費、売るための解体費はなり、固定資産税と修繕費はなりません。
- 譲渡費用になるのは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費、土地を売るための取壊し費用と建物の損失額、貸家の立退料などが当たります。
- 固定資産税と修繕費は、持っている間の維持・管理の費用で、譲渡費用になりません。相続登記の費用は、譲渡費用ではなく取得費です。
- 残置物の処分費、引越し費用など、国税庁の資料で確認できない費用は、断定せず「税務署に確認」とします。
この記事は一般的な制度の説明です。個別の税額や特例の適用は、税務署または税理士にご確認ください。
譲渡費用とは何で、どう見分けますか？
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します（所得税法33条3項、国税庁 No.3255）。
判定は4つに分けます。根拠欄の「手引き」は国税庁の「土地や建物の譲渡所得のあらまし」、「質疑応答事例」は国税庁の質疑応答事例（譲渡所得）です。
| 判定 | 意味 |
|---|---|
| なる | 国税庁・通達で、譲渡費用と示されている |
| ならない | 国税庁・通達で、譲渡費用に含まれないと示されている |
| 条件つき | 譲渡費用になるが、売るために行ったことなどの条件がある |
| 税務署に確認 | 国税庁の資料で個別に確認できず、事実で判断が分かれる。断定しない |
見分ける基準は、所得税基本通達33-7の言葉で、売るために直接要した費用かどうかです。資産の修繕費、固定資産税その他、資産の維持・管理に要した費用は含まれないと、同じ通達の注にあります。
売るためにかかる費用は、譲渡費用になりますか？
仲介手数料、売主が負担した印紙税、売るための測量費は、譲渡費用になります。売買の契約から引渡しまでに、売るために支払った費用です。
| 費用 | 判定 | 条件・理由 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | なる | 売るために支払った分。上限は仲介手数料の早見表 | No.3255、通達33-7(1) |
| 媒介契約を解除して払う費用償還金 | なる | 買主を探すために要した実費の相当額。結果として媒介で売れなくても同じ | 質疑応答事例 |
| 売買契約書の印紙税 | なる | 売主が負担した分だけ。印紙税の早見表 | No.3255 |
| 売るための測量費 | なる | 売るために測った費用。買った時に払った測量費は取得費 | No.3202、手引き、No.3252 |
| 契約解除の違約金 | なる | 売る契約のあと、さらに有利に売るため、既契約者との解除で払った額 | No.3255 |
| 借地権を売るときの名義書換料 | なる | 地主の承諾を得るために払った額。借地権の記事 | No.3255 |
家を壊す費用と立退料は、譲渡費用になりますか？
土地を売るための取壊し費用と、取り壊した建物の損失額、貸家を売るための立退料は、条件つきで譲渡費用になります。条件は、その支出が売るために行われたことです。
| 費用 | 判定 | 条件・理由 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 土地を売るための建物の取壊し費用 | 条件つき | 土地を売るために壊したこと。売買の契約書や買主の要望で示す。解体の損益は解体の記事 | No.3255、通達33-7(2) |
| 取り壊した建物の損失額 | 条件つき | 取壊しが譲渡のために行われたことが明らかなとき。発生資材の価額を差し引く | 通達33-8 |
| 貸家の借家人への立退料 | 条件つき | 貸家を売るため、借家人に明け渡してもらう立退料。退去が売却の実現に必要だったことが前提 | No.3255、裁決（平成27年9月30日） |
立退料の裁決は、買主が退去を求めた事実も、支払いの合意を示す書面もなく、譲渡費用と認めなかった事例です。相続した家に借家人がいるときは、買主の要望と合意を書面に残します。
持っている間の費用と、相続のときの費用は、譲渡費用になりますか？
固定資産税、修繕費、持っている間の管理費は、譲渡費用になりません。相続登記の費用は、譲渡費用ではなく取得費です。
| 費用 | 判定 | 条件・理由 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | ならない | 維持・管理の税。買主から受け取る精算金は、譲渡価額に算入する | No.3255、通達33-7注、手引き |
| 修繕費・リフォーム費 | ならない | 売るために直しても、通達は修繕費を含めない。設備費・改良費は取得費になる場合がある | 通達33-7注、No.3252 |
| 管理費・光熱費・火災保険料 | ならない | 持っている間の、維持・管理に要した費用 | 通達33-7注 |
| 相続登記の費用 | ならない（取得費） | 相続で取得したときの登記費用は取得費。概算取得費（5%）を選ぶと含められない | No.3252、手引き |
| 売却代金の取立て、権利争いの弁護士費用 | ならない | 取立ての費用や、売るための費用でない紛争の費用は含まれない | No.3255、質疑応答事例 |
判断が分かれる費用は、どう扱いますか？
残置物の処分費、売る直前の清掃、引越し費用、登記の費用は、国税庁の資料で個別に確認できないため、「税務署に確認」とします。推測で譲渡費用に入れると、申告の誤りになりえます。
| 費用 | 判定 | 確認できたこと・理由 |
|---|---|---|
| 残置物・遺品の処分費 | 税務署に確認 | 国税庁の例示にない。売るために直接要した費用といえるかは事実で判断される |
| 売る直前の清掃・草刈り・ハウスクリーニング | 税務署に確認 | 維持・管理に当たると含まれない（通達33-7注）。売るために行ったと示せるか |
| 引越し費用 | 税務署に確認 | 国税庁の例示にない |
| 建物の滅失登記の費用 | 税務署に確認 | 国税庁の例示にない。取壊し費用とは別の支出 |
| 抵当権の抹消・住所氏名変更の登記の費用 | 税務署に確認 | 通達33-7(1)は登記に要する費用を挙げる。抹消では、利息・損害金や抹消を促す支出を認めなかった裁決（平成2年6月21日）がある |
確認するときは、契約書、見積書、領収書を手元に置き、その費用を払った時期と、売却との関係を説明します。
譲渡費用は、税額をいくら変えますか？
課税される譲渡所得があるとき、譲渡費用が1円増えると、譲渡所得が1円減ります。長期譲渡所得なら、増えた額に20.315%を掛けた額だけ税額が減ります。
見本（架空）は、売却価格2,000万円、取得費は概算の100万円（5%）、3,000万円控除は使わない場合です。
| 項目 | 解体費を入れない | 解体費120万円を入れる |
|---|---|---|
| 譲渡費用の合計 | 100万円 | 220万円 |
| 課税される譲渡所得 | 1,800万円 | 1,680万円 |
| 長期の税額（20.315%） | 3,656,700円 | 3,412,920円 |
| 差 | — | 243,780円 |
3,000万円控除で課税される譲渡所得が0になる場合は、譲渡費用を足しても税額は変わりません。端数処理を省いた概算です。手取りは売却手取り計算で出せます。
申告では、どこに書き、何を残しますか？
申告では、譲渡所得の内訳書の3面に譲渡費用を書き、領収書と契約書を残します。書き方は譲渡所得の内訳書の書き方、全体の流れは売った翌年の確定申告にあります。
- 仲介手数料の領収書、売買契約書（印紙税の確認）
- 測量・解体の見積書、請求書、領収書
- 立退料の合意書
- 判断が分かれる費用は、税務署に確認した日と内容のメモ
契約書の確認は売主の売買契約書チェックリストで行えます。
この記事で使える計算ツール
ご自分の数字で、記事の内容を計算できます。入力した数字は、どこにも送信しません。
よくある質問
譲渡費用になるものは何ですか？
国税庁は、仲介手数料、売主が負担した印紙税、貸家の立退料、土地を売るための取壊し費用と建物の損失額、有利に売るための違約金、借地権の名義書換料を挙げています（No.3255）。
相続登記の費用は譲渡費用になりますか？
なりません。相続で取得したときの登記費用は取得費です。概算取得費（売った金額の5%）を選ぶ場合は、含められません。
家財や遺品の処分費用は譲渡費用になりますか？
国税庁の例示にないため、断定できません。契約書と領収書を用意して、税務署に確認してください。
固定資産税は譲渡費用になりますか？
なりません。修繕費とともに、維持・管理に要した費用として、譲渡費用に含まれないと国税庁が示しています。
この記事の根拠
- 国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 ）
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 ）
- 国税庁 No.3252 取得費となるもの（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 ）
- 国税庁 所得税基本通達 33-7（譲渡費用の範囲）・33-8（資産の譲渡に関連する資産損失）（確認日 ）
- 国税庁 質疑応答事例（譲渡所得・譲渡費用）媒介契約を解除したことに伴い支払う費用償還金等と譲渡費用（確認日 ）
- 国税庁 質疑応答事例（譲渡所得・譲渡費用）譲渡代金の取立てに要した弁護士費用等と譲渡費用（確認日 ）
- 国税庁 質疑応答事例（譲渡所得・譲渡費用）譲渡費用の範囲（訴訟費用）（確認日 ）
- 国税庁「令和7年分 土地や建物の譲渡所得のあらまし」（測量費、相続時の登記費用、未経過固定資産税等）（確認日 ）
- 国税不服審判所 公表裁決事例（立退料）平成27年9月30日裁決（確認日 ）
- 国税不服審判所 公表裁決事例（登記費用等）平成2年6月21日裁決（確認日 ）
- 所得税法33条（e-Gov法令検索）（確認日 ）
最終更新：2026年10月25日。制度の内容は2026年10月時点の公表資料です。
- 国税庁 No.3255・No.3202・No.3252（令和8年4月1日現在法令等）
- 所得税基本通達33-7・33-8、所得税法33条（e-Gov法令検索）
- 国税庁の質疑応答事例（譲渡費用）、「令和7年分 土地や建物の譲渡所得のあらまし」
- 国税不服審判所の公表裁決事例（平成27年9月30日、平成2年6月21日）
- 上記はいずれも2026年10月25日確認
この記事は一般的な情報で、特定の費用や税額についての助言ではありません。個別の判断は税務署・税理士にご確認ください。