空き家の3,000万円控除 判定ツール

このツールで何がわかり、どんな質問に答えますか？

空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例、租税特別措置法35条3項）が使えるかどうか、売る期限、控除後の税額、取得費加算との税額の比較が、この判定ツールでわかります。

答える質問は、次の表のとおりです。登記事項証明書と、相続開始日が分かるものを手元に用意してください。

判定は、どのような基準で「対象」「対象外」「要確認」になりますか？

判定は、各要件を個別に確認して決めます。1つでも満たさない要件があれば「対象外」、すべて満たし、確認できない要件がなければ「対象」、確認できない要件が残れば「要確認」です。

売ったあとの工事について、条文は、売った日から翌年2月15日までに耐震基準に適合した場合、または全部の取壊しがされた場合と定め（租税特別措置法35条3項）、工事をする人を限定していません。国税庁 No.3306 は工事をする人を明記せず、国土交通省の特例の解説ページは、買主が解体する場合に「譲渡後の買主の協力が不可欠」と説明しています。そのため、ツールは「要確認」とし、売買契約書への工事の明記と、税務署・市区町村への事前確認を案内します。

期限は、どう計算しますか？

空き家特例は、次の2つの期限を、どちらも満たす売却が対象です。1つ目は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。2つ目は、制度の適用期間の終わりである2027年（令和9年）12月31日です（租税特別措置法35条3項）。

表の日付は見本で、1つ目の期限は相続開始年の3年後の12月31日として算出しています。売却日が2027年12月1日なら、2023年8月10日の相続は期限後（対象外）、ほかの2つは期限内です。2027年12月31日より後への延長は、2026年10月17日時点の現行条文からは確認できていません。国土交通省は、令和9年度税制改正要望（令和8年8月）で令和13年12月31日までの4年延長などを求めていますが、決まった内容ではありません。

譲渡の日は、原則として引渡しがあった日で、納税者の選択により契約の効力発生日にもできます（所得税基本通達36-12）。空き家特例の期限判定にどちらを使えるかは国税庁 No.3306 に記載がないため、年末に近い売却では税務署に確認してください。

控除額と税額は、どう計算しますか？

控除額は、上限額と、その家と敷地の譲渡所得の金額のうち、小さいほうです。上限は、相続人が1〜2人なら3,000万円、3人以上なら2,000万円です（令和6年1月1日以後の譲渡、租税特別措置法35条4項）。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
控除額　 ＝ min（上限額、譲渡所得）
課税所得 ＝ 譲渡所得 − 控除額
税額　　 ＝ 課税所得 × 税率（長期20.315%、短期39.63%）

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売った金額の5%を下回る場合は、5%を取得費にします（国税庁 No.3258）。税率の内訳は、長期が所得税15%・復興特別所得税（所得税額の2.1%）・住民税5%、短期が所得税30%・復興特別所得税・住民税9%です（国税庁 No.3208、No.3211）。2027年（令和9年）1月1日以後に生ずる所得は、復興特別所得税が1.1%、防衛特別所得税が1%に分かれますが、合計は同じ2.1%です（国税庁）。

計算例：売却5,000万円の家を1人で相続したとき、税額はいくらになりますか？

売却価格5,000万円、取得費が不明、譲渡費用300万円の家を、1人で相続して長期で売り、要件を満たす場合、3,000万円控除で税額は9,040,175円から2,945,675円に下がります。数字はすべて見本で、端数処理は省略しています。

入力の例は、次のとおりです。

途中の計算は、次のとおりです。

結果は、次のとおりです。

相続人が3人以上の見本は、売却7,500万円・3人で均等のとき、1人あたりの譲渡所得2,300万円から上限2,000万円を引いた300万円が課税され、税額は609,450円（控除なしは4,672,450円）です。詳しい計算は、相続した家を売る税金に載せています。

取得費加算との比較は、どう表示しますか？

取得費加算の特例とは、相続した財産を一定の期間内に売ったとき、納めた相続税のうち、売った財産に対応する部分を取得費に加えられる特例です（租税特別措置法39条、国税庁 No.3267）。空き家特例とは、同じ家と敷地について併用できません。

取得費加算が使えるのは、相続税が課税され、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売る場合です（国税庁 No.3267）。ツールは、相続税額などを入力すると、特例なし・空き家特例・取得費加算の3つの税額を並べて表示します。加算額は、次の式で求めます。上限は、特例を使わない場合の譲渡益です。

加算額 ＝ 相続人の相続税額 × （売った財産の相続税評価額 ÷ 相続人の取得財産の価額などの合計）

ツールが示すのは、計算上、税額が最も小さい案です。特例の選択の助言ではないため、税務署または税理士に確認してください。

結果が「対象外」「要確認」のとき、何を見直しますか？

「対象外」と出た場合、満たさなかった要件ごとに、次の点を確認します。見直せる点と、見直せない点があります。

• 建築時期、他の居住者、相続後の貸付け・居住は、あとから変えられません。取得費加算が使えるか（相続税の有無）を確認します。
• 売却代金が1億円を超える場合は、分割して売った分も合算されます（35条6〜7項）。売る相手が親族などの場合は、相手を見直します。
• 期限を過ぎそうな場合は、2つの期限を再計算し、売却日を見直します。
• 耐震基準に適合しない場合は、取り壊して敷地を売る、または売ったあとの工事を契約に入れる方法があります。

よくある質問

相続人が3人以上のとき、控除の上限は1人いくらですか？

令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、1人2,000万円です。家屋と敷地を取得した相続人の数で決まります。

取得費加算と空き家の3,000万円控除は、併用できますか？

同じ家と敷地については併用できません。租税特別措置法35条3項が、39条の適用を受けるものを除いています。

ツールの判定が「対象」なら、控除を必ず受けられますか？

受けられるとは限りません。確定申告に、市区町村が交付する確認書などを添付し、税務署が適用を判断します。

この記事の根拠

1. 国税庁 No.3306 空き家を売ったときの特例（確認日 2026年10月17日）
2. 国税庁 No.3307 老人ホーム等に入所していた場合（確認日 2026年10月17日）
3. 国税庁 No.3267 相続財産の取得費の特例（確認日 2026年10月17日）
4. 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算（確認日 2026年10月17日）
5. 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月17日）
6. 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月17日）
7. 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき（確認日 2026年10月17日）
8. 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日 2026年10月17日）
9. 租税特別措置法35条・39条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
10. 国土交通省 空き家の3,000万円特別控除（特例の解説）（確認日 2026年10月17日）
11. 国土交通省 令和9年度税制改正要望事項（令和8年8月）（確認日 2026年10月17日）
12. 国税庁 所得税基本通達36-12（確認日 2026年10月17日）
13. 国税庁 防衛特別所得税のあらまし（令和9年1月以後）（確認日 2026年10月17日）