更地にすると固定資産税はいくら上がる？計算と負担調整

更地にすると、固定資産税は見本でいくら上がりますか。

見本の土地では、土地の固定資産税と都市計画税の合計が、年50,000円から153,000円〜178,500円になります。差額は年103,000円〜128,500円です。

モデルケース（見本の数字）。実在の物件ではありません。 土地150㎡の全体が住宅用地、固定資産税評価額（価格）1,500万円、固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%としました。更地の課税標準額は、価格の60%の場合と70%の場合を並べます。この2通りの理由は、「6倍」にならない理由の節で説明します。

家屋の税は、この表に含めていません。家屋を含めた比較は、後の節で示します。

なぜ、更地にすると固定資産税が上がりますか。

住宅が建つ土地は、住宅用地の特例で課税標準が小さくなります。建物をなくすと住宅用地でなくなり、特例が外れるためです（地方税法349条の3の2）。

住宅用地とは、専ら人の居住の用に供する家屋、またはその一部を居住の用に供する家屋の敷地で、政令で定めるものです。店舗や事務所など、住宅以外の建物の敷地は、住宅用地ではありません。

税率は、固定資産税が標準税率1.4%（同350条）、都市計画税が上限0.3%（同702条の4）です。都市計画税は、原則として市街化区域内の土地にかかります（同702条）。農地・山林は仕組みが異なる場合があるため、課税明細書で確認してください。

「6倍」にならないのは、なぜですか。

更地の課税標準が、価格の70%を上限としているためです（地方税法附則18条5項）。小規模住宅用地の6分の1（約16.7%）から70%への上昇は、約4.2倍で、6倍にはなりません。

負担調整措置とは、土地の税が急に増えないよう、前年度の課税標準額との差を調整する仕組みです。住宅用地以外の宅地等（商業地等）には、次の表が適用されます。固定資産税と都市計画税の両方が対象です（附則18条、横浜市の令和8年度の案内）。負担水準は、前年度の課税標準額を今年度の価格で割った割合です。

特例との倍率の上限は、次の計算で出せます。

「6倍」は、6分の1が価格の100%に戻る場合の単純な比較です。実際の更地は、価格の70%が上限です。

更地になる最初の年は、前年度の額をどう扱いますか。

住宅用地から更地になる年は、前年度課税標準額を、市町村内の更地等の平均的な水準でみなします（地方税法附則18条の3第1項）。

条文では、前年度の価格に、次の割合を掛けた額を、前年度課税標準額とします。割合は、市町村内で前年度に住宅用地以外の宅地等だった土地の、課税標準額の総額を、価格の総額で割った数値です。

つまり、更地になった年の負担水準は、その市町村の平均的な水準から始まります。60%以上70%以下なら据え置かれ、70%を超えれば価格の70%です。60%未満なら、そこから価格の5%ずつ上がります。この規定を読むと、価格の6分の1から5%ずつ上がる形にはなりません。

堺市の案内にも、前年中に用途変更があった土地は、実際の前年度課税標準額と異なる場合がある、との注記があります。神戸市の空き家の案内は、特例が外れた後の課税標準を価格の70%として例示しています。

市町村内の平均の数値は、公表されているか確認できませんでした。そのため、見本は60%と70%の2通りにしました。市町村は条例で、価格の60%以上70%未満の範囲で上限を定めることもできます（附則21条）。実際の額は、担当課の見込み額で確認してください。

これらは、令和6年度から令和8年度までの規定です。令和9年度（評価替えの年）以降の扱いは、2026年10月17日の時点で確認できていません。

解体の時期で、税が変わるのはいつからですか。

固定資産税の賦課期日は、毎年1月1日です（地方税法359条）。1月1日に建物が残っていれば、その年度は特例が続きます。1月1日に更地なら、その年度から特例が外れます。

売買でも、市町村に対する固定資産税の納税義務者は、1月1日現在の登記簿上の所有者です（地方税法343条）。売買契約で税の精算を取り決めても、この点は変わりません。

解体が済んだら、建物の滅失の登記も必要です。表題部所有者または所有権の登記名義人は、滅失の日から1か月以内に申請します（不動産登記法57条）。

京都市には、建替え中の特例を、要件を満たして申告すれば続ける制度があります。要件には、土地の所有者が同じことなどがあります。売却のための解体で使えるかは、市町村に確認してください。

自分の土地の増加額は、課税明細書からどう計算しますか。

課税明細書の「価格」に、60%〜70%と税率を掛けます。更地の年税額は、価格×60〜70%×（1.4%＋都市計画税率）で、おおよその額を出せます。

手順は次のとおりです。

1. 毎年届く納税通知書の課税明細書で、土地の価格（評価額）と、現在の税額を確認する。
2. 敷地が複数の筆（土地の区切り）にまたがる場合は、価格を合計する。
3. 価格に60%と70%を掛け、更地の課税標準額の幅を出す。
4. 課税標準額に、固定資産税率（標準1.4%）と都市計画税率（上限0.3%）を掛ける。
5. 現在の税額との差を出す。

土地の固定資産税には免税点があります。同じ市町村内で同じ人が持つ土地の課税標準額の合計が30万円未満なら、課税されません（地方税法351条）。

敷地が200㎡を超える場合は、どうなりますか。

敷地が200㎡を超える場合は、超える部分が3分の1のため、特例ありの税額が大きくなり、更地にしたときの倍率は小さくなります。

モデルケース（見本の数字）。実在の物件ではありません。 土地250㎡の全体が住宅用地、価格1,500万円、税率は前の表と同じです。特例ありの課税標準は、固定資産税が合計300万円、都市計画税が合計600万円です。

家屋の税がなくなる分を含めると、どう比べますか。

解体すると家屋の税はなくなりますが、土地の税が上がる分のほうが大きくなります。見本では、更地は家を残す場合より、年69,000円〜94,500円多くなります。

モデルケース（見本の数字）。実在の物件ではありません。 土地150㎡、価格1,500万円、家屋の評価額200万円とします。家屋の税は、固定資産税28,000円と都市計画税6,000円で、合計34,000円です。解体費は含めていません。

10年間では、更地は家を残す場合より690,000円〜945,000円多くなります（評価額と税率が変わらない場合）。自分の数字は、保有コストの試算で、年と10年の合計を確認できます。

勧告で特例が外れる場合と、更地にする場合は何が違いますか。

土地の特例が外れる点は同じです。違いは、家屋の税が残るか、解体費がかかるか、特例が外れる原因です。

勧告から過料までの流れは持ち続けるコストとリスクに、保険は空き家の火災保険にあります。

更地にする前に、何を確認して決めればよいですか。

解体する前に、課税明細書の価格で増える税額を出し、売る・国に引き渡す・持ち続けるの費用と比べます。税が増えることだけで、解体の是非は決まりません。

自分のケースで費用を並べるには、診断を使ってください。期限は最初にやることで確認できます。

よくある質問

更地にすると固定資産税は何倍になりますか。

見本の土地（150㎡、評価額1,500万円）では、固定資産税と都市計画税の合計が約3.1〜3.6倍です。固定資産税だけなら、価格の70%が上限のため、最大で約4.2倍です。

空き家を解体すると、固定資産税が6倍になるのは本当ですか。

単純な6倍にはなりません。住宅用地以外の課税標準は、価格の70%が上限だからです（地方税法附則18条）。6分の1から70%への上昇は約4.2倍です。

年末に解体するのと、年明けに解体するのでは何が違いますか。

特例の有無は1月1日の現況で決まります。12月に解体を終えると、翌年度分から土地の税が上がり、家屋の税がなくなります。1月に終えると、その年度は従来どおりで、変わるのは1年後の年度分からです。

更地にしたあと、固定資産税は毎年上がり続けますか。

負担水準が60%以上70%以下なら据え置かれ、70%を超えると価格の70%に下がります。60%未満の場合だけ、価格の5%ずつ上がります。令和9年度以降の扱いは確認が必要です。

更地を売ったあと、固定資産税は誰が払いますか。

納税義務者は、1月1日現在の登記簿上の所有者です（地方税法343条、359条）。1月1日より前に所有権の移転登記が済んでいれば、その年度分は買主が納税義務者です。税の精算は売買契約で確認してください。

この記事の根拠

1. 地方税法 343条ほか・附則18条〜21条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）
2. 横浜市「土地の負担調整措置（令和8年度）」（確認日 2026年10月17日）
3. 神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」（確認日 2026年10月17日）
4. 堺市「宅地の負担調整措置」（確認日 2026年10月17日）
5. 京都市「住宅建替え中の土地に係る固定資産税・都市計画税」（確認日 2026年10月17日）
6. 不動産登記法 57条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月17日）