共有者が行方不明の実家を売る：裁判所の2つの制度と費用・期間

共有者が行方不明のとき、実家は売れますか？

共有者の1人が行方不明でも、実家は売れます。ただし、共有物の全体を売るには共有者全員の同意が必要と解されています（民法251条1項）。このため、改正前は不動産全体の売却ができませんでした（法務省の資料）。

所在等不明共有者とは、共有者のうち、氏名が分からない人、または所在が分からない人です（民法262条の2第1項）。記事の「行方不明」は、この意味です。

裁判所の制度は、不動産の共有に使えます。自分の持分だけを売る方法（民法206条）や、全員が賛成しているときの売り方は、共有名義の実家を売るで扱っています。

行方不明だと裁判所に認めてもらうには、何を調べて何を出しますか？

登記簿を見るだけでは足りません。住民票の調査など、必要な調査を尽くしても氏名や所在が分からないことが必要です（法務省の資料）。申立てには、調査の結果を示す書類を出します。

大阪地方裁判所の案内では、共有になっていることの登記がなくても申立てはできます。ただし、共有者であることや持分の割合などの資料を、申立人ができるだけ出す必要があります。名義の整理は、売る前の相続登記で確かめてください。

裁判所の2つの制度は、どう違いますか？

違いは、手に入れるものです。持分取得は不明者の持分そのものを取得し、譲渡権限付与は不動産全体を第三者へ売る権限をもらいます。

自分が不明者の持分を取得して住み続けたい、他の共有者と話がつく、という場合は持分取得が向きます。全員で第三者に売るのが目的なら、譲渡権限付与が向きます。

持分取得（民法262条の2）は、どう進みますか？

持分取得は、申立て、公告、供託、裁判の順に進みます。公告の後の異議届出期間は3か月以上と法律で決まっています（非訟事件手続法87条2項）。

次の場合は、持分取得の裁判がされません。

• 不明者が異議を届け出て、所在が分かったとき（法務省の資料）。
• 同じ不動産について共有物分割の請求または遺産分割の請求があり、不明者以外の共有者が異議の届出をしたとき（民法262条の2第2項）。
• 申立人が供託金を供託しないとき（非訟事件手続法87条8項）。

持分を取得した共有者は、不明者の持分の時価相当額を支払う義務を負います（民法262条の2第4項）。供託金は、その支払いに当たります。実際の時価が供託金より高いときは、別に訴訟を起こして請求できると、法務省の資料は説明しています。

譲渡権限付与（民法262条の3）は、どう進みますか？

譲渡権限付与は、持分取得と同じ公告と供託を経て、裁判を受けます。その後、第三者との売買契約が別に必要です。裁判の効力が生じてから原則2か月以内に譲渡しないと、裁判は効力を失います（非訟事件手続法88条3項）。

流れは持分取得とほぼ同じです（非訟事件手続法88条2項が87条を準用）。違いは次の3点です。

• 売る相手を特定する。不明者以外の共有者の全員が、その人に持分の全部を譲渡することが、権限の停止条件になる（民法262条の3第1項）。
• 一部の共有者が譲渡を拒むと、条件が成就せず、売れない（法務省の資料）。
• 裁判のあとに、売買契約などの譲渡行為を別にする。

誰に、いくらで売るかは、不明者以外の共有者が決めます（法務省の資料）。不明者の持分は、申立人を経由せず、買主に直接移ります。不明者は、譲渡をした共有者に対し、不動産の時価相当額を持分に応じて按分した額を請求できます（民法262条の3第3項）。実際には供託金から支払われます。

費用はいくらかかり、期間はどのくらいですか？

裁判所に納める費用は、申立手数料と郵便切手と官報公告の予納金です。大阪地裁と東京地裁の公表資料では、合計でおおむね1万数千円からです。

譲渡権限付与の申立ても、東京地裁の説明文書では、手数料は1,000円分×対象の持分の数、予納金は7,134円から、郵便切手は6,000円分です。供託金は、不動産全体の時価相当額と不明者の持分の割合などを考慮して定められます。

表の費用には、次のものが入っていません。

• 時価の資料として出す、不動産鑑定書・査定書の作成費用
• 弁護士・司法書士に依頼する費用
• 戸籍・住民票・登記事項証明書などの取得費用
• 持分移転の登記にかかる費用

これらの金額は、裁判所の資料に書かれていません。見積りは依頼先で確かめます。

期間について、確認できた公表資料にある数字は、次の2つだけです。

申立ての前の調査から確定までの期間は案件ごとに違い、標準的な期間を示した公表資料は確認できた範囲にありません。売却の時期や3,000万円控除の期限が決まっているなら、逆算して早めに動きます（期限カレンダー）。

モデルケース（見本の数字）。実在の事例ではありません。

条件：A・B・Cの3人が3分の1ずつ共有する実家。Cが行方不明。不動産全体の時価相当額を2,400万円とする。供託金の額は裁判所が決めるため、ここでは仕組みを示すために、時価相当額を持分の割合で単純に按分した。

持分の時価が、全体の時価に持分の割合を掛けた額と同じになるとは限りません。供託は裁判の前に申立人がするため、まとまった現金の準備が必要です（非訟事件手続法87条5項、88条2項）。

不明者が現れないまま、供託金の還付請求権が消滅時効にかかると、供託金は国庫に帰属します（法務省の資料）。

売れたあとの税金は、通常の売却と同じく譲渡所得の計算になります。相続した家を売るときの税金と、売却手取り計算で試せます。

相続で共有になった実家で、10年が経っていないときはどうしますか？

不明者の持分が、遺産分割をすべき相続財産のときは、相続開始から10年を経過しないと、持分取得も譲渡権限付与の裁判もできません（民法262条の2第3項、262条の3第2項）。

条文の10年の定めは、共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限られます（民法262条の2第3項かっこ書）。申立人自身の持分が遺産共有でも、申立てはできます。

10年が経っていないときの進め方は、相続の手続になります。遺産分割は、共同相続人の協議、家庭裁判所の調停・審判で進めます（民法907条）。相続手続き全般は、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）もまとめています。

ほかの方法と比べると、どう選びますか？

目的が実家全体の売却なら、まず262条の2・262条の3を検討します。

不在者財産管理人は、従来の住所や居所を去り容易に戻る見込みのない人の財産を、家庭裁判所が選任した管理人が管理する制度です（民法25条、裁判所の案内）。申立人は利害関係人か検察官で、申立てには収入印紙800円分などが必要と、裁判所は案内しています。

なお、共有物の「変更」や「管理」を裁判所の決定で進める制度（民法251条2項、252条2項）もありますが、所在等不明共有者が持分を失う行為には使えません（法務省の資料）。

あなたのケースでは、どの順番で進めますか？

まず不明者の持分が遺産共有かを確かめ、行方不明を示す資料を集めてから、持分取得か譲渡権限付与かを選んで申し立てます。

申立書の書式と説明文書は、東京地方裁判所のページから入手できます（共有に関する事件のページ）。

共有持分や訳あり不動産の買取価格を問い合わせられる窓口があります。裁判所の手続の前に、自分の持分の買取価格を確かめたいときに使えます。物件によっては対象外です。全体を一般の買主に売りたい人、裁判所の手続を進められる人、共有者全員で売る合意ができている人には向きません。申込み前に、各社の案内を読んでください。

よくある質問

共有者が行方不明だと、不動産は売れませんか？

売れます。裁判所に、不明者の持分を取得する裁判（民法262条の2）か、持分を譲渡する権限を付与する裁判（民法262条の3）を請求できます。

所在等不明共有者の持分取得と譲渡権限付与は、どちらを使いますか？

不明者の持分を自分が取得するなら持分取得です。共有者全員で第三者に売るなら譲渡権限付与です。

供託金はいくらですか？

裁判所が決めます。公表資料に目安の金額はありません。

相続した実家の共有でも使えますか？

不明者の持分が遺産分割をすべき相続財産のときは、相続開始から10年が経つまでできません。不明者の単独相続や、遺産分割協議が成立済みの場合は申立てができます。

この記事の根拠

1. 民法（e-Gov法令検索）25条・30条・31条・206条・251条・252条・258条・258条の2・262条の2・262条の3（確認日 2026年10月25日）
2. 非訟事件手続法（e-Gov法令検索）87条・88条（所在等不明共有者の持分の取得・持分を譲渡する権限の付与）（確認日 2026年10月25日）
3. 法務省「民法・不動産登記法の改正（所有者不明土地等関係）」の説明資料（令和5年4月1日施行。共有制度の見直し、所在等不明共有者の持分の取得・譲渡）（確認日 2026年10月25日）
4. 大阪地方裁判所第10民事部「所在等不明共有者の持分の取得の裁判の申立てについてのQ＆A」（令和8年4月版）（確認日 2026年10月25日）
5. 東京地方裁判所「所在等不明共有者持分取得申立てについて」（説明文書）（確認日 2026年10月25日）
6. 東京地方裁判所「所在等不明共有者持分譲渡の権限付与の申立てについて」（説明文書）（確認日 2026年10月25日）
7. 東京地方裁判所「共有に関する事件（非訟事件手続法第三編第一章）、土地等の管理に関する事件」（説明文書・申立書書式の一覧）（確認日 2026年10月25日）
8. 裁判所「不在者財産管理人選任」（家事事件の手続案内）（確認日 2026年10月25日）