訳あり不動産の種類一覧と判定表：自分の実家はどれに当たるか

訳あり不動産とは何で、どう分けますか？

訳あり不動産とは、通常の不動産より売りにくい事情を持つ不動産を指す通称です。法律に「訳あり不動産」の定義はありません。

不動産の広告や解説では、物理的・法的・環境的・心理的の4種類に分ける説明が多く見られます。相続した実家では、共有・借地権・相続登記の未了のような権利関係と、農地・山林も多くあります。この記事では、次の4つのまとまりに分けました。

自分の実家は、どの種類に当たりますか？

実家の状態を、下の判定表で探します。当てはまる行が複数あれば、すべて控えておきます。右の列の記事が、その種類の詳しい説明です。

どの種類か分からないときは、調べる先を確かめます。

迷うときは、空き家を相続したら最初にやることの診断で全体を確かめられます。

許可・法令上の制限で売りにくいのは、どの種類ですか？

許可・法令上の制限で売りにくい種類は、再建築不可、無道路地、市街化調整区域、既存不適格・違反建築、農地、山林の6つです。いずれも、買主が建てられるか、許可や届出が要るかが論点です。

既存不適格については、建築基準法3条2項が、規定の施行の際に現に存する建築物には現行の規定を適用しないと定めています。同条3項に例外があるため、実家が既存不適格かどうかは、建築時の書類を探したうえで、市区町村の建築担当課に確かめます。

権利関係で売りにくいのは、どの種類ですか？

権利関係で売りにくい種類は、共有名義、借地権、相続登記の未了、未登記の建物、境界・越境の5つです。誰が売主になれるか、誰の同意が要るかが論点です。

未登記の建物と境界の確認は、専門の資格者（土地家屋調査士など）に相談する場面です。費用と期間は、見積で確かめます。相続人どうしの話し合いが先に必要な場合は、売る前の相続登記と共有名義の順に読んでください。

建物の状態・管理で売りにくいのは、どの種類ですか？

建物の状態・管理で売りにくい種類は、建物の不具合、管理不全の空き家、家財が残る家の3つです。売った後の責任と、持ち続ける間の費用が論点です。

家財の片付けは、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）で、手順と業者の選び方を扱っています。建物を解体して売るかどうかは、解体して売るか、古家付きで売るかで比べます。

人の死・周辺環境で売りにくいのは、どの種類ですか？

人の死・周辺環境で売りにくい種類は、事故物件と周辺環境の2つです。どちらも、買主に伝えるべき事実が論点です。

売主は、分かっている事実を物件状況報告書に書いて、仲介の不動産会社に伝えます。

訳ありの事情は、買主への説明のどこに出ますか？

訳ありの事情の多くは、不動産会社が買主に行う重要事項説明の項目に出ます。宅地建物取引業法35条は、契約が成立するまでに、宅地建物取引士が書面を交付して説明する項目を定めています。

人の死や周辺環境は、35条の項目に直接の定めがありません。ただし、47条1号は、35条の項目のほか、環境などで相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項を故意に告げないことを禁じています。分かっていることは、仲介の不動産会社に伝えます。

種類が重なるとき、どの順に進めますか？

種類が重なるときは、名義・共有、許可・通行、建物・告知、売り先の順に進めます。前の段階が決まらないと、次の段階の条件が決まらないためです。この順番は、この記事での整理です。

モデルケース（重なり方の例）。実在の事例ではありません。

条件：実家が兄弟3人の共有で、市街化調整区域にあり、親が家で亡くなって特殊清掃をした。

1. 共有者の3人で、売ること、代表者、分配の割合を決める（全体を売るには全員の同意が必要）。
2. 窓口で、建てた時の許可と、買主が建て替え・用途変更をするときの許可の要否を確かめる。
3. 特殊清掃等をした事実は、売買では期間の区切りなく告げる対象になりうる。物件状況報告書に書く。
4. 条件がそろったところで、仲介と買取の査定を比べる。

国庫帰属で手放せるのは、どの種類ですか？

国庫帰属で手放せるかは、種類で変わります。相続土地国庫帰属制度とは、相続等で取得した土地を、一定の要件で国に引き取ってもらう制度です（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律、法務省）。法2条3項は、申請できない土地を定めています。

共有の土地は、共有者の全員が共同して申請する場合に限り、申請できます（法2条2項）。借地権そのものは、土地の所有権ではないため、この制度の対象になりません。ほかに、承認されない土地の要件（法5条）があります。要件は国庫帰属の要件チェックで、制度の全体は相続土地国庫帰属制度で確かめられます。

訳あり不動産の買取を相談する前に、何をそろえますか？

相談の前に、判定表で当てはまった種類と資料をそろえると、複数の会社の査定を同じ条件で比べられます。

物件が新潟県にある場合は、姉妹サイトの新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）が県内の情報をまとめています。

訳あり不動産の買取を扱う会社に、査定を申し込める窓口があります。物件によっては対象外です。価格を最優先する人、仲介で売る時間がある人、売るかどうか家族で決まっていない人には向きません。

よくある質問

訳あり不動産にはどんな種類がありますか？

広告では物理的・法的・環境的・心理的の4種類で説明されることが多くあります。相続した実家では、共有・借地権・相続登記の未了などの権利関係と、農地・山林もあります。

訳あり不動産は、売ることができますか？

売れます。ただし、種類によって、必要な同意や許可、買主に伝える事実、売り先が変わります。判定表で種類を選び、詳しい記事を読んでください。

訳あり不動産を国に引き取ってもらえますか？

条件を満たせば、相続土地国庫帰属制度を申請できます。建物がある土地、担保権のある土地、境界が明らかでない土地などは申請できません（法2条3項）。

この記事の根拠

1. 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）35条・47条1号（確認日 2026年10月25日）
2. 民法（e-Gov法令検索）206条・210条・251条・562条・566条・572条（確認日 2026年10月25日）
3. 建築基準法（e-Gov法令検索）3条・9条・42条・43条（確認日 2026年10月25日）
4. 都市計画法（e-Gov法令検索）7条・43条（確認日 2026年10月25日）
5. 農地法（e-Gov法令検索）3条・3条の3・5条（確認日 2026年10月25日）
6. 森林法（e-Gov法令検索）10条の7の2・213条（確認日 2026年10月25日）
7. 借地借家法（e-Gov法令検索）19条（確認日 2026年10月25日）
8. 不動産登記法（e-Gov法令検索）47条・76条の2・164条（確認日 2026年10月25日）
9. 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（e-Gov法令検索）1条・2条（確認日 2026年10月25日）
10. 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）2条・13条・22条・30条（確認日 2026年10月25日）
11. 地方税法（e-Gov法令検索）349条の3の2（勧告を受けた敷地は住宅用地の特例の対象外）（確認日 2026年10月25日）
12. 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）（確認日 2026年10月25日）