市街化調整区域の空き家・実家を売る：許可の要否と買い手の探し方

市街化調整区域とは何で、実家が区域内かどう調べますか？

市街化調整区域とは、都市計画法7条3項が「市街化を抑制すべき区域」と定める区域です。新しく建物を建てたり、建物の用途を変えたりするには、原則として都道府県知事等の許可が要ります。

市街化区域と市街化調整区域の区分を、区域区分（いわゆる線引き）といいます（都市計画法7条1項）。実家が区域内かは、市区町村の都市計画の窓口か、自治体の都市計画図で確かめます。あわせて、建物がどの許可で建てられたかを確かめます。窓口の名前は自治体で違います。

回答は建物ごとの判断です。相談した日・担当課・回答を記録しておきます。

市街化調整区域の空き家を売るのに、許可は要りますか？

市街化調整区域の家の売買契約そのものに、都市計画法の許可は要りません。都市計画法の開発許可（29条）と建築許可（43条）は、土地の造成や建物の新築・改築・用途変更に対する許可だからです。

問題は、買主が買ったあとに何をするかです。建替えや賃貸などの計画に許可が要るかを、契約の前に確かめます。売買そのものに手続きが要るのは、次の場合です。

農地の売り方は、相続した農地を売る・手放すで扱っています。

許可なしの用途変更や建築には、50万円以下の罰金の定めがあり（都市計画法92条6号・7号）、是正の命令の対象にもなります（同法81条）。

買主が住む・建て替えるには、どんな許可が要りますか？

市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外では、建築物の新築・改築・用途変更に、原則として都道府県知事等の許可が要ります（都市計画法43条1項）。都道府県知事等とは、都道府県知事のほか、指定都市・中核市などの市長を指します（都市計画法29条1項）。許可の基準は施行令36条にあります。

運用指針は、建替え後の床面積が従前の1.5倍以下で構造と用途がほぼ同じなら、許可不要の「改築」として扱って差し支えないとしています（Ⅰ－７－１（9））。運用指針は国の技術的助言で、扱いは自治体が決めます。

市街化区域に近く、おおむね50以上の建築物が連なる地域などには、条例で指定した区域があります（34条11号）。区域内では、条例で除かれた用途でなければ、許可を受けて建てられる場合があります（施行令36条1項3号ロ）。

「既存宅地」の確認を受けた土地でも、今は許可なしでは建てられません。既存宅地制度は2001年（平成13年）5月18日に廃止され、経過措置も2006年（平成18年）5月17日に終わりました（北九州市の案内）。

農家住宅など、建てた人が限られる家は第三者に売れますか？

農家住宅・分家住宅も第三者に売れる場合はありますが、買主が住むには用途変更の許可が要る場合があります。農業を営む世帯などが住む前提で許可された家だからです。運用指針は、用途変更の判断の目安を次のように示しています。

相続は所有者の死亡にあたりますが、許可するかは自治体が審査基準で判断します。たとえば松江市の運用基準は、農家住宅・分家住宅などを「属人性のある建築物」とし、用途変更後を自己の居住用に限っています（国土交通省の活用事例の資料）。1つの市の例で、全国共通ではありません。

2023年12月の改正で、空き家の用途変更はどう変わりましたか？

国土交通省は、2023年（令和5年）12月28日に開発許可制度運用指針を改正し、市街化調整区域の空き家の用途変更を弾力的に運用できるようにしました（国都計第133号）。用途変更の例は次のとおりです（Ⅰ－15）。

• 観光振興のための宿泊施設・飲食店など
• 既存集落の維持のための賃貸住宅、グループホームなど
• 空家等活用促進区域（空家法7条）で、誘導用途に使う場合
• 二地域居住や移住促進の計画の区域で、定めた用途に使う場合

観光振興や既存集落の維持のための用途変更の基準を定めた自治体は、令和5年度に83団体でした（国土交通省、令和5年度開発許可制度施行状況調査）。実家のある自治体に基準があるかを確かめます。

解体してから売るか、建物を残して売るか、どちらがよいですか？

市街化調整区域では、解体の前に、解体後も建替えの扱いを受けられるかを窓口で確かめます。運用指針が示す建替えの目安は、既存の建築物があることを前提にしています。解体後の扱いは、自治体ごとに違います。

たとえば久喜市は、老朽化した空き家の解体後も最大3年間は建築物があるとみなす施策を設け、必ず解体前に相談するよう求めています。解体するかで、使える制度も変わります。

空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、国税庁 No.3306）は、1981年（昭和56年）5月31日以前の建築などが要件です。売る期限は相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。詳しくは相続した家を売るときの税金をご覧ください。

国庫帰属の負担金の面積式は、市街化区域内の宅地が対象です。市街化調整区域の宅地は原則の20万円です（相続土地国庫帰属法施行令5条1項1号・4号）。農用地区域内の農地や森林は別の面積式です。審査手数料は1筆14,000円です（同施行令3条）。

解体の費用は解体の記事で、解体補助金は姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）の自治体データベースで調べられます。

買い手はどう探し、手取りはいくらになりますか？

市街化調整区域の家は、許可の条件に合う買主を探します。地元の不動産会社への仲介、隣地や集落の人への打診、買取の査定を並行して進めます。

買取と仲介の違いは買取と仲介の比較、売れないときの順番は売れないときの対処にあります。物件が新潟県にある場合は、姉妹サイトの新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）が県内の情報をまとめています。

モデルケース（見本の数字）。実在の事例ではありません。

条件：売却価格500万円、長期譲渡、取得費は不明で売却価格の5%、仲介手数料は通常の上限額、2026年（令和8年）中の契約。控除の列は要件をすべて満たした場合です。

計算の内訳は次のとおりです。

• 仲介手数料：(5,000,000円×3%＋60,000円)×1.1＝231,000円
• 印紙税：100万円超500万円以下の軽減後の税額（国税庁 No.7108）
• 譲渡所得：5,000,000−250,000−231,000−1,000＝4,518,000円
• 所得税：4,518,000×15%＝677,700円、復興特別所得税は677,700×2.1%＝14,231円。合計の100円未満を切り捨て691,900円。住民税は×5%＝225,900円

800万円以下の「低廉な空家等」は、事前の説明と合意があれば仲介手数料の上限が税込33万円になります（国土交通省、仲介手数料の早見表）。自分の価格では売却手取り計算で試せます。

あなたのケースでは、どの順番で進めますか？

市街化調整区域の実家は、窓口での確認、買主の候補探し、税の期限の確認の順に進めます。解体などの大きな支出は、窓口の回答の後に決めます。

市街化調整区域の家など、訳ありの不動産の買取を扱う会社に査定を申し込める窓口があります。物件によっては対象外です。価格を最優先する人、許可を取って一般の買主を探す時間がある人、売るか家族で決まっていない人には向きません。申込み前に、各社の案内を読んでください。

よくある質問

市街化調整区域の家は売れないのですか？

売れます。売買契約に都市計画法の許可は要りませんが、買主の建替え・用途変更に許可が要る場合があり、買主が限られます。

市街化調整区域の実家を相続した人が、そのまま住むことはできますか？

用途が住宅のままなら、住むこと自体に43条の許可は要りません。農家住宅など、許可の用途に人の限定がある家は、扱いを窓口で確かめます。

市街化調整区域の空き家を賃貸に出せますか？

用途変更の許可が要る場合があります。2023年12月の運用指針の改正で賃貸住宅などへの用途変更が弾力化されましたが、基準は自治体ごとです。

市街化調整区域の空き家は、解体してから売ったほうがよいですか？

解体の前に、解体後も建替えの扱いを受けられるかを窓口で確かめます。扱いは自治体ごとに違います。

市街化調整区域の土地を国庫帰属で手放すと、負担金はいくらですか？

宅地なら原則20万円です。面積式は市街化区域内の宅地が対象です。建物がある土地は申請できません。

この記事の根拠

1. 都市計画法（e-Gov法令検索）7条・29条・34条・42条・43条・47条・79条・81条・92条（確認日 2026年10月22日）
2. 都市計画法施行令（e-Gov法令検索）34条・35条・36条（確認日 2026年10月22日）
3. 国土交通省 開発許可制度運用指針（令和7年3月19日最終改正）Ⅰ－７－１（9）（20）、Ⅰ－15（確認日 2026年10月22日）
4. 国土交通省「空家等の既存建築物の用途変更許可の弾力化について」（確認日 2026年10月22日）
5. 国土交通省「開発許可制度運用指針の改正について」（令和5年12月28日 国都計第133号）（確認日 2026年10月22日）
6. 国土交通省「既存建築物の用途変更許可の運用弾力化の概要・活用事例」（基準策定自治体数は令和5年度開発許可制度施行状況調査）（確認日 2026年10月22日）
7. 久喜市「2つの施策のご利用方法」（市街化調整区域の空家の除却後の建築制限の緩和）（確認日 2026年10月22日）
8. 北九州市「『既存宅地制度』の確認を受けた土地の取扱について」（更新2024-05-30）（確認日 2026年10月22日）
9. 国土利用計画法（e-Gov法令検索）23条 土地売買等の契約後の届出（確認日 2026年10月22日）
10. 農地法（e-Gov法令検索）3条・5条（確認日 2026年10月22日）
11. 不動産登記法（e-Gov法令検索）76条の2 相続登記の申請義務（確認日 2026年10月22日）
12. 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（e-Gov法令検索）2条3項（確認日 2026年10月22日）
13. 同法施行令（e-Gov法令検索）3条（審査手数料）・5条（負担金の算定）（確認日 2026年10月22日）
14. 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 2026年10月22日）
15. 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月22日）
16. 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき（確認日 2026年10月22日）
17. 国税庁 No.7108 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（確認日 2026年10月22日）
18. 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（令和6年7月1日施行）（確認日 2026年10月22日）