再建築不可の家を手放す方法：売る・買取・隣地・国庫帰属

再建築不可とは何で、どんな土地が当てはまりますか？

再建築不可とは、今ある建物を取り壊しても、建築基準法の接道義務を満たさないため、同じ敷地に新しい建物を建てられない土地を指す通称です。法律上の用語ではなく、建築基準法の条文に「再建築不可」という語はありません。

接道義務とは、建築物の敷地が道路に2m以上接していなければならないという定めです（建築基準法43条1項）。ここでいう道路は、同法42条が定める幅員4m以上のもの（特定行政庁が指定する区域では6m以上）などを指します。

接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域の中でだけ適用されます（建築基準法41条の2）。区域の外では、この義務自体がありません。

42条2項の道路（2項道路）とは、建築物が立ち並ぶ幅員4m未満の道のうち、特定行政庁が指定したものです。原則として道の中心線から2m後退した線を道路の境界線とみなします。この後退をセットバックといいます。2項道路に面していれば、セットバックをしたうえで建て替えられる場合があります。

民法210条は、袋地の所有者に、公道へ出るために囲んでいる他の土地を通行する権利を認めています。ただし、この通行権と、建築基準法上の道路に2m以上接することは別です。

自分の家が再建築不可かどうか、どう調べますか？

市区町村の建築担当課で、前の道が建築基準法上の道路か、何の種類かを確認します。あわせて、間口の長さを現地と登記の資料で確かめます。

調べる順番は次のとおりです。

1. 現地で、前の道の幅と、敷地が道に接する間口の長さを測る（目安は幅4m、間口2m）。
2. 市区町村の建築指導の担当課などで、前の道が建築基準法42条の道路か、2項道路かを確認する。窓口名と書類の名称は自治体で異なります。
3. 法務局で登記事項証明書や公図を取り、敷地の形と隣地の所有者を確認する。
4. 判断に迷うときは、建築士や不動産会社に、具体的な図面を見せて相談する。

道路の種類の判定は、現地の状況と自治体の記録による個別の判断です。ネットの地図だけでは決められません。

再建築不可でも、今ある建物は使い続けられますか？リフォームはできますか？

今ある建物は、使い続けられます。規定の施行または適用の際に現に存する建物は、その規定に適合しなくても、規定を適用しないとされているためです（建築基準法3条2項）。ただし、建て替えには建築確認が必要で、接道義務を満たさないと通りません。

建築確認とは、建築の計画が建築基準関係規定に適合しているかを、建築主事などが確かめる手続きです（建築基準法6条）。適合しない計画には、確認済証が交付されません（同条7項）。

工事の内容による違いは、次のとおりです（条文の整理）。

増築のうち、防火地域・準防火地域の外で床面積10㎡以内のものは、確認が不要です（6条2項）。

令和7年（2025年）4月1日から、木造建築物の審査の特例が見直されました。2階建て以上や延べ面積200㎡超の木造（新2号建築物）は、主要構造部の過半を修繕・模様替えする工事でも、建築確認の対象になる場合があります（埼玉県の案内）。リフォームの内容によっては、確認申請が必要になります。

工事の内容と建築確認の要否は、建築士や自治体に確認します。

再建築不可の家を手放すには、どんな方法がありますか？

手放す方法は、買取業者への売却、一般の買主への仲介、隣地所有者への売却、43条2項の許可を得てからの売却、解体したうえでの国庫帰属などです。方法によって、価格、期間、費用が大きく違います。

43条2項の例外には2つあります。1号は、敷地が幅員4m以上の道（道路に該当しないもの）に2m以上接する建築物のうち、利用者が少数のもので、特定行政庁が支障なしと認めるものです。2号は、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、特定行政庁が支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したものです。いずれも、建築の計画ごとに判断されます。申請の手数料と所要期間は、特定行政庁（都道府県や市区町村）ごとに異なり、全国共通の公的な数字はありません。建築指導の担当課で確認します。

43条2項は、位置指定道路（42条1項5号）とは別の仕組みです。位置指定道路は、道路そのものの位置の指定を受ける制度です。

隣地の所有者に売る、または隣地を買い足すには、どう進めますか？

まず登記事項証明書で隣地の所有者を確認し、売る話か買い足す話かを決めて、書面で相談します。値段は当事者の交渉で決まり、公的な相場はありません。

進め方の例は次のとおりです。

1. 法務局で、隣地の登記事項証明書を取り、所有者の氏名と住所を確認する。
2. 売る場合は、隣地所有者にとって敷地が広がる利点を伝える。買い足す場合は、接道に必要な幅を測量で確かめる。
3. 価格と範囲を、書面で合意する。合意した内容は売買契約書にまとめる。
4. 分筆が必要な場合は、土地家屋調査士に測量と分筆の登記を相談する。

買い足す場合は、買い足したあとの敷地が、道路に2m以上接することが必要です（43条1項）。隣地を一部だけ買うときも、間口が2m以上になるかを確かめます。

売る相手が配偶者や親子など特別の関係がある人の場合、3,000万円控除は使えません（租税特別措置法35条3項、国税庁 No.3306）。税金の扱いは売る流れと費用で確認してください。

国庫帰属は使えますか？費用はいくらですか？

建物がある土地は、相続土地国庫帰属制度を申請できません。建物を解体して更地にし、他の要件も満たせば申請できます。審査手数料は1筆14,000円、負担金は原則20万円です。

相続土地国庫帰属制度とは、相続等により取得した土地を、一定の要件で国に引き取ってもらう制度です（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律、法務省）。

令和8年（2026年）8月31日時点の統計は、申請5,997件、帰属3,119件、却下85件、不承認100件、取下げ1,139件です（法務省）。取下げのうち405件は、却下・不承認が判明したためでした。

モデルケース（見本の数字）。実在の事例ではありません。

条件：木造の延べ床面積30坪の家を解体し、敷地100㎡を国庫帰属で手放す。解体費は民間大手の公開相場（木造3万〜5万円/坪、三井のリハウス）で試算。

測量、残置物の撤去、書類取得の費用は含めていません。解体費は個別見積りで、アスベストや重機が入れない場合などは変わります。

再建築不可の土地が、面積式の対象になる「宅地」にあたるかは、事案ごとの判断です。申請前に法務局本局へ相談します。解体補助金の有無は、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）の自治体データベースで探せます。

解体すると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる場合があります。仕組みは解体の記事で扱っています。要件の事前チェックは国庫帰属の判定ツールで行えます。

あなたのケースでは、どの方法にしますか？

状態と期限を整理してから、買取、隣地、国庫帰属を比べます。1つの方法だけで決めず、複数の見積りや相談を取ります。

買取に向かない人もいます。価格を最優先する人、時間に余裕があり隣地との交渉や許可の取得を試せる人、売るかどうか家族で決まっていない人です。

再建築不可を含む訳あり不動産の買取査定を申し込める窓口があります。提携先は全国対応をうたっていますが、物件によっては買取の対象外になる場合があります。申込み前に、各社の案内を読んでください。

よくある質問

再建築不可の家は売れますか？

売れる場合があります。買取業者、隣地の所有者、一般の買主が候補です。ただし、建て替えできないため買い手は限られます。

再建築不可でも、建て替えられる場合はありますか？

あります。前の道が2項道路でセットバックができる場合や、43条2項の認定・許可を特定行政庁から得た場合です。計画ごとの判断で、通るとは限りません。

再建築不可の土地は、国庫に引き取ってもらえますか？

建物を解体して更地にすれば、要件を満たす限り申請できます。建物がある土地は申請できません。審査手数料は1筆14,000円、負担金は原則20万円です。

接道義務は、どこでも適用されますか？

都市計画区域と準都市計画区域の中だけです（建築基準法41条の2）。区域の外では、この義務自体がありません。

再建築不可の家を解体して更地にしてよいですか？

解体すると建て替えができないままで、固定資産税の特例も外れる場合があります。売却や国庫帰属の見通しを立ててから判断します。

この記事の根拠

1. 建築基準法（e-Gov法令検索）3条2項・6条・41条の2・42条・43条（確認日 2026年10月17日）
2. 民法（e-Gov法令検索）210条 公道に至るための他の土地の通行権（確認日 2026年10月17日）
3. 埼玉県「建築基準法・建築物省エネ法の改正について（令和7年4月1日施行）」（掲載日更新2026-01-20）（確認日 2026年10月17日）
4. 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律・同施行令（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月16日）
5. 法務省 相続土地国庫帰属制度（概要・Q&A・統計）（確認日 2026年10月16日）
6. 法務省 相続土地国庫帰属制度の統計（令和8年8月31日現在）（確認日 2026年10月16日）
7. 三井のリハウス 解体費用の目安（木造3万〜5万円/坪）（確認日 2026年10月16日）
8. 地方税法（e-Gov法令検索）349条の3の2 住宅用地の特例（確認日 2026年10月16日）
9. 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（配偶者や親子など特別の関係がある人への譲渡は対象外）（確認日 2026年10月17日）