セットバックが必要な土地の売り方：後退面積の求め方と売却時の精算

セットバックとは何で、どんな土地が対象ですか？

セットバックとは、幅員4m未満の道に面した土地で、建築の際に敷地を道の側から後退させ、道の幅を確保することを指す通称です。法律上の用語ではありません。根拠は、建築基準法42条2項の「2項道路」です。

2項道路とは、建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道のうち、特定行政庁が指定したものです。特定行政庁とは、建築主事を置く市町村では市町村長、その他の市町村では都道府県知事です（建築基準法2条35号）。2項道路は、道路とみなされ、後退した線が道路の境界線とみなされます。

どの線になるかは、前の道ごとに違います。自分の土地に当てはめるには、自治体の図面で確かめます。

自分の土地が2項道路に面しているかを、どう確かめますか？

自分の土地が2項道路に面しているかは、市区町村の建築指導の担当課で、前の道の種別と後退の線の位置を図面で確かめます。窓口の名称は自治体で異なります。

確かめる順番は次のとおりです。

1. 現地で前の道の幅を測り、4m未満かを見る。
2. 建築指導の担当課で、前の道が2項道路か、後退の線がどこかを聞く。
3. 法務局で公図と登記事項証明書を取り、手元に測量図があれば、道に接する長さと面積を確かめる。
4. 後退が済んでいるかを見る。塀や門が後退した線にあるか、道路として分筆・寄附されているかを窓口で聞く。

道に2m以上接していない土地、道路そのものに接していない土地は、別の悩みです。接道義務と再建築不可は再建築不可の家を手放す方法、道路に接していない土地は道路に接していない土地・家を売るで扱っています。この記事は、2項道路に面し、後退すれば建てられる土地を扱います。

後退する面積は、どう計算しますか？

後退面積は、後退する距離に、敷地が道に接する長さを掛けた面積が目安です。道の中心線が道幅の中央にある原則の場合、後退距離は「2m−道幅÷2」です。

たとえば道幅が2.7mなら、後退距離は2−2.7÷2＝0.65mです。敷地が道に10m接していれば、後退面積は0.65×10＝6.5㎡になります。

道の反対側が崖地・川・線路敷地などの場合は、崖地等の境界線から4mの線までが道路とみなされます。道幅2.7mなら、自分の側が下がる距離は4−2.7＝1.3mで、間口10mなら13㎡です。

中心線の位置、間口が斜めの敷地、角地の扱いは、図面で変わります。正確な面積は、自治体の図面と測量図で確かめ、測量が要る場合は土地家屋調査士などに相談します。

後退した部分は、建ぺい率・容積率や建築にどう影響しますか？

後退した部分は、建ぺい率・容積率の計算に使う敷地面積に算入しません（建築基準法施行令2条1項1号）。道路の境界線とみなされる線と道の間の部分の敷地は、算入しないと定められているためです。

見本の計算（実在の土地ではありません）。 登記簿の面積120㎡、後退面積6.5㎡の土地です。建ぺい率60%、容積率150%の地域と仮定します。前面道路の幅による容積率の制限（建築基準法52条2項）は考えていません。

後退した部分は道路の扱いになり、建築物や敷地を造成するための擁壁は、道路内に建築できません（建築基準法44条1項）。門や塀、駐車の位置は、後退した線の内側で考えます。

今ある建物は、使い続けられます。規定の適用の際に現に存する建物は、その規定に適合しなくても、規定を適用しないとされているためです（建築基準法3条2項）。後退が必要になるのは、建て替えなど建築をするときです。売る前に後退の工事をするかは、買主の希望と費用を見て決めます。

売るとき、後退部分は代金と精算でどう扱いますか？

分筆していなければ、後退部分は登記簿の面積に含まれたまま売買の対象になります。建築には使えないため、その部分の代金をどう扱うかは売買契約で決めます。公的な基準や統計は確認できませんでした。

見本の計算（実在の土地ではありません）。 登記簿の面積120㎡、後退面積6.5㎡、単価を1㎡あたり25万円と仮定します。

Cの割合aに、公的な基準はありません。売主と買主の合意で決めます。自分の価格での手取りは、売却手取り計算で試せます。

面積の精算は、契約書の言葉で決まります。公益社団法人全日本不動産協会の解説では、公簿売買は公簿面積と実測面積の差を清算しない方式、実測売買は契約後・決済前に実測し、差を契約で定めた単価で清算する方式です。法律上の概念ではなく厳密な意味もないため、契約書の条項でこれらの語を使うのは適当とはいえない、とされています。

売主は、2項道路であること、後退の要否、後退済みか、寄附や契約の有無を、分かる範囲で不動産会社に伝えます。書面の書き方は物件状況報告書（告知書）、契約の扱いは契約不適合責任の免責特約を読んでください。

後退部分の寄附や固定資産税は、どう確かめますか？

後退部分の寄附の条件と固定資産税の扱いは、自治体ごとに違うため、売る前に自治体の窓口で確かめます。固定資産税は、公共の用に供する道路が非課税とされていますが（地方税法348条2項5号）、後退部分が当たるかの判断と手続きは自治体が行います。

どちらも、全国に共通する基準ではありません。自分の自治体の運用は、窓口に聞きます。

あなたのケースでは、どの順番で進めますか？

セットバックが必要な土地は、前の道の確認、後退面積の計算、売買契約の扱いの整理、売り先の比較の順に進めます。売り先は、一般の買主と買取業者です。査定は、同じ資料をそろえて複数社に頼み、条件を比べます。

売れないときの順番は売れないときの対処、税金は相続した家を売るときの税金にあります。物件が新潟県にある場合は、姉妹サイトの新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）が県内の情報をまとめています。

セットバックが必要な土地を含む、訳ありの不動産の買取査定を申し込める窓口があります。物件によっては対象外です。価格を最優先する人、仲介で時間をかけて買主を探せる人、売るかどうかが家族で決まっていない人には向きません。申込みの前に、各社の案内を読んでください。

よくある質問

セットバックした部分は、売るとき面積に含まれますか？

分筆していなければ、登記簿の面積に含まれます。ただし、建ぺい率・容積率の敷地面積には入りません（建築基準法施行令2条1項1号）。代金に含めるかは、売買契約で決めます。

セットバックは、売る前にしておく必要がありますか？

後退が必要になるのは、建て替えなど建築をするときです。今ある建物は使い続けられます（建築基準法3条2項）。売る前の工事は、買主の希望と費用を見て決めます。

セットバック部分には、固定資産税がかかりますか？

公共の用に供する道路は非課税です（地方税法348条2項5号）。後退部分が当たるかは自治体の判断で、相模原市は道路として区分が明確で、一般に開放されていることを条件にしています。

セットバック部分は、自治体に寄附できますか？

受け付けている自治体があります。江戸川区は、道路工事の完了、分筆、抵当権などの抹消を申請の前に求めています。条件は自治体ごとに違うため、道路管理の担当課に聞きます。

この記事の根拠

1. 建築基準法（昭和25年法律第201号）2条35号・3条2項・42条・44条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月25日）
2. 建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）2条1項1号（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月25日）
3. 地方税法（昭和25年法律第226号）348条2項5号（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月25日）
4. 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）35条1項2号（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月25日）
5. 江戸川区「建築等に伴う道路後退（セットバック）敷地の寄附・無償使用契約」（ページ表示の更新日 2024-09-30）（確認日 2026年10月25日）
6. 相模原市「固定資産税・都市計画税の非課税となる道路」（ページ表示の更新日 令和4年11月7日）（確認日 2026年10月25日）
7. 公益社団法人 全日本不動産協会「公簿売買と実測売買」（月刊不動産2011年12月号掲載）（確認日 2026年10月25日）