実家の売却相場を自分で調べる手順：不動産情報ライブラリ・地価公示・路線価

実家の売却相場は、自分でどこまで調べられますか？

実家の土地の相場は、国や自治体が公表する5種類の価格から見当をつけられます。ただし、どれも「古家付きの実家がいくらで売れるか」を直接示す価格ではありません。

公示価格とは、地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を判定して公示する価格です（地価公示法2条）。一般の土地の取引価格に対する指標を与えることが目的です（同法1条）。

実勢価格とは、実際の売買で成立する価格を指す通称です。国土交通省や国税庁の資料には、実勢価格と公示価格の比率が示されていません。

調べる前に、手元の書類で何を確かめますか？

調べる前に、固定資産税の課税明細書と登記事項証明書で、土地の所在・地番・面積・評価額を確かめます。

メモは、面積（㎡）、課税明細書の土地の価格、前面道路の幅の3点です。

不動産情報ライブラリで、近くの取引価格はどう調べますか？

近くの取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリの「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」で、地域を選んで調べます。

取引価格情報は、平成18年4月から不動産取引当事者へのアンケート調査をもとに蓄積され、約547万件が提供されています（令和7年3月31日時点）。

古い解説に出てくる「土地総合情報システム」は、令和6年3月末で廃止されました。取引価格情報は、令和6年4月から不動産情報ライブラリで見られます。

古い家が建ったまま売れた実家に近い取引は、「宅地（土地と建物）」の築年数が古い事例も見ます。

地価公示・都道府県地価調査は、どう調べますか？

地価公示と都道府県地価調査は、不動産情報ライブラリの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」で、区分・地域・用途区分・調査年を選んで調べます。標準的な土地の、更地としての価格が分かります。

標準地・基準地は全国の一部の地点です。実家の近くにあるとは限りません。検索結果が1万件を超えるときは、一覧に1万件までしか出ないため、条件を絞ります。

路線価は、どこで見て、どう読みますか？

路線価は、国税庁の「財産評価基準書」（路線価図・評価倍率表）で、年分・都道府県・市区町村を選んで見ます。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額で、千円単位で表示されます（国税庁）。

令和8年分の路線価等は、令和8年7月1日に国税庁のホームページで公開されました。路線価は毎年1月1日が評価時点で、翌7月に公開されます。

アルファベットは借地権割合を示します。A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%です（国税庁）。売却の相場には直接使いません。借地権の家を売る場合は借地権を相続したらを読んでください。

路線価が定められていない地域（倍率地域）の土地は、倍率方式で評価します。固定資産税評価額に、地価事情の類似する地域ごとに定めた倍率を掛けて計算します（国税庁）。

公示価格・路線価・固定資産税評価額・実勢価格は、どんな関係ですか？

路線価は公示価格等の80%程度、固定資産税評価額は地価公示の7割程度を目途に定められています。この比率で割り戻すと、公示価格の水準の目安を出せます。

他の解説の「×1.1」「1.1〜1.2倍」などの倍率は、確認した国土交通省・国税庁の資料に出所がなく、使いません。

モデルケース（見本の数字）。実在の事例ではありません。

条件：土地100㎡。路線価は1㎡あたり120,000円（画地調整は省く）。土地の固定資産税評価額は9,800,000円。ライブラリで見つけた同じ町の取引事例が3件（単価130,000円・145,000円・160,000円）。

この見本では、更地の目安は1,300万円から1,600万円の幅になります。この数字は更地の目安です。古い家が建っている場合や、解体する場合の費用は空き家の解体の記事で確かめてください。

調べた相場が、実際の売却価格とずれるのはなぜですか？

調べた相場が実際の売却価格とずれるのは、更地を前提にした価格であること、地点の条件が違うこと、基準日が古いことなどが重なるためです。

固定資産税評価額と実際の価格は、別の物差しです。固定資産税評価額は、市町村長が決め、3年に1度評価替えをします（国土交通省）。

自分で調べた相場を、査定や買取の価格とどう比べますか？

自分で調べた相場は、1つの数字ではなく幅でメモして、不動産会社の査定と並べて比べます。

査定の見方と不動産会社の選び方は不動産会社の選び方にあります。

条件：長期譲渡、取得費は不明で売却価格の5%、2026年（令和8年）中の契約、3,000万円控除は使わない場合。測量・登記・解体の費用は含めていません。計算の式は次のとおりです。

• 仲介手数料（通常の上限）：(15,000,000円×3%＋60,000円)×1.1＝561,000円（仲介手数料の早見表）
• 印紙税：1,000万円超5,000万円以下の軽減後の税額1万円（国税庁 No.7108）
• 税率：長期譲渡所得は所得税15%、復興特別所得税は所得税額の2.1%、住民税5%（国税庁 No.3208）。100円未満は切り捨て

自分の価格では売却手取り計算で試せます。3,000万円控除が使える場合の手取りは、相続した家を売るときの税金で確かめてください。

自分で調べた相場と、実際の買取価格を比べるために、空き家・中古戸建ての買取査定を問い合わせできる窓口があります。物件によっては対象外です。仲介で時間をかけて高く売りたい人、売るかどうか家族で決まっていない人には向きません。買取の価格は、仲介の売却価格と別の条件で決まります。申込み前に、各社の案内を読んでください。

物件が新潟県にある場合は、姉妹サイトの新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）が県内の情報をまとめています。

よくある質問

路線価から売却価格を出す計算式はありますか？

売却価格を出す公式の式はありません。国税庁は路線価を公示価格等の80%程度を目途に定めているため、路線価×地積を0.8で割ると、公示価格の水準の目安になります。実際の売却価格は、査定で確かめます。

路線価が載っていない地域は、どう調べますか？

倍率地域では、固定資産税評価額に、国税庁の評価倍率表の倍率を掛けて評価します。課税明細書の土地の価格と、評価倍率表の「宅地」の欄を見ます。

古い家が建っていると、地価公示の価格はそのまま使えますか？

そのままは使えません。地価公示の価格は、建物があってもないものとした更地の価格です（地価公示法2条2項）。古家付きの価格は、取引事例や査定で確かめます。

不動産情報ライブラリの取引価格は、近所の売出価格と同じですか？

同じではありません。取引当事者へのアンケートをもとにした実際の取引の価格で、町・大字レベル、有効数字2桁で公表されます。

実勢価格は公示価格の何倍ですか？

国土交通省・国税庁の確認した資料に、比率は示されていません。取引価格情報の事例と査定で確かめます。

この記事の根拠

1. 国土交通省 不動産情報ライブラリ（トップ・メニュー）（確認日 2026年10月25日）
2. 国土交通省「不動産情報ライブラリとは」（掲載情報の種類）（確認日 2026年10月25日）
3. 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」（令和7年3月31日時点の提供件数、提供する情報の内容、土地総合情報システムの廃止）（確認日 2026年10月25日）
4. 不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」（確認日 2026年10月25日）
5. 国土交通省「主な公的土地評価一覧」（地価公示・地価調査・相続税路線価・固定資産税評価の基準日・公表時期・水準）（確認日 2026年10月25日）
6. 地価公示法（e-Gov法令検索）1条・2条（確認日 2026年10月25日）
7. 国土利用計画法施行令（e-Gov法令検索）9条（確認日 2026年10月25日）
8. 国税庁「令和8年分の路線価等について」（令和8年7月1日公開、80%程度を目途、路線価方式と倍率方式）（確認日 2026年10月25日）
9. 国税庁 財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）令和8年分（確認日 2026年10月25日）
10. 国税庁 財産評価基準書「路線価図の説明」「路線価図の閲覧の仕方」（確認日 2026年10月25日）
11. 国税庁 財産評価基準書「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」（確認日 2026年10月25日）
12. 地方税法（e-Gov法令検索）364条3項（課税明細書）（確認日 2026年10月25日）
13. 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）46条（報酬）（確認日 2026年10月25日）
14. 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額（確認日 2026年10月25日）
15. 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき（確認日 2026年10月25日）
16. 国税庁 No.7108 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（令和9年3月31日までに作成）（確認日 2026年10月25日）