空き家の売却を任せる不動産会社の選び方：媒介契約3種類

媒介契約とは何で、3種類は何が違いますか？

媒介契約とは、不動産会社に買主探しを頼む契約です。不動産会社は、契約を結んだら、価額や有効期間、レインズへの登録に関する事項などを書いた書面を、依頼者に交付しなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第1項）。

3種類の違いは、次の表のとおりです（2026年10月17日確認）。

根拠：宅地建物取引業法34条の2第3〜5項・8〜9項、同法施行規則15条の10、国土交通省の標準媒介契約約款。一般媒介には、他の会社を明示する型と、明示しない型があります。明示しない契約にするときは、その旨を特約します（標準約款）。契約が標準媒介契約約款に基づくかどうかは、契約書に記載されます（同法施行規則15条の9）。

レインズとは、国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報の仕組みです。売主は、登録を証する書面のID・パスワードで、売主専用画面から取引状況を確認できます（国土交通省）。

向きやすいケースは、契約ごとに異なります。公的な比較データはなく、物件と地域で結果は変わります。

査定はどう受けて、査定価格をどう見ればよいですか？

査定は、複数の会社に依頼し、金額ではなく根拠を比べます。不動産会社は、売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第2項）。

査定を依頼しても、売却を頼んだことにはなりません。媒介契約を結ぶまでは、どの会社とも契約していません。

査定価格、売出価格、成約価格は、別のものです。

近隣の成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、レインズ・マーケット・インフォメーションで調べられます。媒介価額が地価や物価の変動で不適当になったときは、不動産会社は、根拠を示して変更を助言します（標準約款）。

査定のときに、次の点を聞いて比べます。

建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分などの状況の調査です（宅地建物取引業法34条の2第1項4号）。

地元の会社と大手は、どう選べばよいですか？

会社の規模と売却の成果の関係を示す公的な統計はなく、地元か大手かでは決められません。次の点を、会社ごとに確かめます。本サイトは、特定の会社の優劣を示しません。

相続した空き家を売るには、事実上、相続登記が必要です。名義の整理は、先に相続したら最初にやることで確認します。

仲介手数料は、いくらまでですか？

仲介手数料の上限は、売買価格のうち200万円以下の部分に5%、200万円超400万円以下に4%、400万円超に3%です（それぞれ税別、宅地建物取引業法46条）。400万円超は「3%＋6万円」の速算式で求められます。

代金が800万円以下の低廉な空家等は、上限が30万円（税別。税込33万円）です。2024年（令和6年）7月1日に施行された特例です（国土交通省）。

この表のとおり、特例は手数料を安くする制度ではなく、代金が低い空き家の上限を引き上げる制度です。実際の額は、上限の範囲で、媒介契約を結ぶ前に合意します。契約前に、上限額の範囲で合意しておくことが重要とされています（国土交通省）。

手数料は成功報酬で、不動産会社の媒介で売買契約が成立したときに請求できます（標準約款）。売主が特別に依頼した広告料や遠方への出張旅費は、別に実費の負担になります。売却全体の費用と手取りは、相続した実家・空き家を売るに整理しています。

自治体の空き家バンクは、不動産会社への依頼と何が違いますか？

空き家バンクとは、空き家の売却・賃貸を希望する人が登録した情報を、利用を希望する人に紹介する制度です（滋賀県の案内）。多くは市町村が運営します。登録の条件や費用、不動産会社との併用の可否は、自治体ごとに異なります。

全国版として、LIFULL HOME'Sとアットホームの空き家バンクがあります。ただし掲載は、一部の市町の物件に限られる例があります（滋賀県の案内）。

買い手が見つかりにくい物件では、空き家バンクを並行して使うかを、物件所在地の市町村の空き家担当課に聞きます。併用ができるかは自治体の要綱によるため、聞いて確かめてください。

契約したあとに断る、または会社を変えるには、どうしますか？

査定の段階なら、媒介契約を結んでいないので、断ってかまいません。契約後は、標準約款で、更新、解除、費用の扱いが決まっています。

断る方法は、契約の種類で違うため、契約書の約款を先に読みます。標準約款は、依頼者に不利な特約を無効としています（専任約款19条2項）。

あなたのケースでは、何から始めますか？

相続登記と売却の意思を整えてから、複数社の査定と契約の種類を比べます。名義、共有者の同意、期限の3点が先です。

1. 名義と共有者を確認する。 登記事項証明書で、名義人と共有者を確かめます。
2. 期限を出す。 3,000万円控除などの期限を、期限カレンダーで計算します。
3. 査定を複数社に頼む。 上の表の項目を、書面で比べます。
4. 契約の種類を決める。 登録期限、報告頻度、有効期間を確かめます。
5. 手取りを試算する。 手取り計算で、手数料と税を引いた額を出します。

売る方向が固まった人向けに、複数の不動産会社の査定を比べられる無料の窓口があります。提携先の条件はサービスごとに異なるため、申込み前に各社の案内を読んでください。売るかどうか決めていない人、共有者の同意が取れていない人、名義が整っていない人には向きません。

よくある質問

専任媒介と一般媒介は、どちらがよいですか？

公的な比較データはなく、物件と地域で変わります。複数社に頼めるのが一般、1社に任せて2週間に1回以上の報告を受けられるのが専任です。

専任媒介契約の期間は、どれくらいですか？

3か月が上限です。これより長く定めても、3か月になります。更新するときも、1回につき3か月までです（宅地建物取引業法34条の2第3項・4項）。

空き家の仲介手数料は、いくらまでですか？

売買代金が800万円以下なら、上限は30万円（税別。税込33万円）です。800万円を超える場合は、200万円以下の部分に5%、200万円超400万円以下に4%、400万円超に3%です。

査定を依頼すると、売らなければなりませんか？

売る必要はありません。媒介契約を結ぶまでは、売却を頼んだことになりません。

地元の不動産会社と大手は、どちらがよいですか？

規模と成果の関係を示す公的な統計はなく、どちらがよいとは言えません。免許と行政処分、経験、説明の根拠を会社ごとに比べます。

この記事の根拠

1. 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）34条の2 媒介契約（確認日 2026年10月17日）
2. 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）15条の9 媒介契約の書面の記載事項・15条の10 指定流通機構への登録期間（確認日 2026年10月17日）
3. 国土交通省 標準媒介契約約款（平成2年建設省告示第115号、令和4年国土交通省告示第583号による最終改正。専任・専属専任・一般の各約款）（確認日 2026年10月17日）
4. 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（仲介手数料の上限、低廉な空家等の特例、レインズの売主専用画面、免許・行政処分の検索、不動産情報ライブラリ）（確認日 2026年10月17日）
5. 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号、令和6年国土交通省告示第949号による改正後。大阪府の掲載ページで本文を確認）（確認日 2026年10月17日）
6. 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）15条 空家等及び空家等の跡地の活用等（確認日 2026年10月17日）
7. 滋賀県「空き家バンクのご案内」（更新2026-06-12）（確認日 2026年10月17日）