私道に面した家を売る：通行・掘削承諾書の項目と、取れないとき

通行・掘削承諾書とは何で、どんなときに求められますか？

通行・掘削承諾書とは、私道の所有者が、その私道を通行すること、地下に水道管・排水管・ガス管などを通す掘削をすることを承諾した旨を書いた書面です。承諾書の文案やひな形は載せず、項目と意味、注意点を表にして、条文と公式ページで確かめられる範囲に限ります。

水道事業者が求める書類は、自治体ごとに違います。売る家の所在地の水道事業者の窓口で、様式と要否を確かめてください。

前の私道は、建築基準法上のどの種類ですか？

私道は、建築基準法の道路（42条）に当たるものと当たらないものに分かれます。私道が建築基準法の道路に当たるかで、買主が建て替えられるかが変わります。

建築基準法の道路でない私道にしか接していない家は、再建築不可の家と同じ悩みになります。再建築不可の家を手放す方法と、道路に接していない土地の通行権の確かめ方を先に読んでください。

私道を勝手に変えたり廃止したりすることにも、制限があります。変更・廃止で接する敷地が接道義務（43条1項）に抵触する場合は、特定行政庁が禁止・制限できます（建築基準法45条）。

私道の所有者と持分は、どう確かめますか？

私道の所有者と持分は、法務局で公図と登記事項証明書を取って確かめます。私道は筆（登記上の土地の単位）ごとに所有者が違うことがあるため、公道までの間の土地を1筆ずつ見ます。

課税明細書には、土地の所在・地番・地目・地積・価格が載ります（地方税法364条3項）。私道の持分の有無は、登記事項証明書でも確かめます。

相続登記が済んでいないと、売主が登記上は亡くなった親のままです。先に売る前の相続登記を済ませてください。

共有私道の掘削が、民法の「変更」と「管理」のどちらに当たるかは、工事の内容で変わります。法務省の「共有私道の保存・管理等に関する事例研究会」が、共有者の同意の要件を明確にするガイドラインを取りまとめています（第2版が公表）。共有者が多いときは、不動産会社や弁護士・司法書士と一緒に確かめてください。

承諾書には、どんな項目を書きますか？

承諾書には、承諾する人、対象の私道、通行の範囲、掘削の範囲、復旧、費用、期間、承継を書きます。次の表は文案ではなく、項目の意味と、決め忘れやすい点を整理したものです。

売るときは、承諾書の有無や、私道の持分の有無を買主に伝えます。分かっている事実は物件状況報告書（告知書）に書き、契約の扱いは契約不適合責任の免責特約を読んでください。

2023年（令和5年）4月の民法改正で、掘削の承諾は不要になりましたか？

承諾書が全く不要になったわけではありません。2023年（令和5年）4月1日施行の民法改正で、他人の土地に設備を設置する権利が条文になりました（民法213条の2、法務省）。ただし、使うには条文の条件を満たす必要があります。

条文の対象は、電気・ガス・水道水の供給などの継続的給付です。排水が含まれるかは条文に明記がありません。公共下水道へ流す排水設備は、下水道法11条が別に定めています。他人の土地または排水設備を使わなければ下水を公共下水道に流入させることが困難なときは、他人の土地に排水設備を設置でき、最も損害の少ない場所と方法を選びます。事前に占有者に告げる必要があり、使用で生じた損失は補償します（下水道法11条）。

承諾書が取れないとき、どんな道がありますか？

承諾書が取れないときの道は、状況によって違います。

承諾料を求められたら、払う必要がありますか？

承諾料を払う義務を定めた条文は、確認した条文にありません。通行・掘削の承諾は、所有者との合意です。金額は話し合いで決まります。

民法213条の2第5項は、設備の設置で他の土地に生じた損害に償金を支払うよう定めます。承諾料という名目ではなく、損害に対する償金です。

あなたのケースでは、どの順番で進めますか？

私道に面した家は、私道の種類の確認、所有者と持分の確認、水道事業者への確認、承諾書の取得の順に進めます。売主が自分で承諾書を取る前に、不動産会社と買主側が何を求めるかを確かめます。

私道の承諾書が取れない家など、訳ありの不動産の買取を扱う会社に査定を申し込める窓口があります。物件によっては対象外です。価格を最優先する人、承諾書を取る時間と手間をかけられる人、売るかどうか家族で決まっていない人には向きません。申込み前に、各社の案内を読んでください。

物件が新潟県にある場合は、姉妹サイトの新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）が県内の情報をまとめています。

よくある質問

通行・掘削承諾書がないと、家は売れませんか？

承諾書がなければ売買できないと定めた条文は、確認した民法・建築基準法・宅建業法にありません。買主や水道事業者が求める場合があるため、先に不動産会社と水道事業者に確かめます。

私道の持分がない家は売れますか？

持分の有無だけで売買を禁じる条文は、確認した条文にありません。持分がない場合、通行・掘削の根拠は、私道の所有者の承諾や、通行地役権、民法の設備設置権になります。

私道の所有者が複数いて、全員の署名が要りますか？

共有私道では、工事の内容で必要な同意が変わります。形状・効用の著しい変更は他の共有者の同意（民法251条1項）、管理は持分の価格の過半数（同252条1項）です。署名を何人分求めるかは、買主と水道事業者に確かめます。

亡くなった親が口約束で通っていた私道は、売るとき引き継げますか？

口約束だけでは、買主が通行や掘削の範囲を確かめられません。書面にできるか、所有者に相談します。恒久的に確保するなら、通行地役権として登記する方法があります（不動産登記法3条4号・80条）。

この記事の根拠

1. 民法（e-Gov法令検索）210条・211条・213条の2・213条の3・251条・252条・280条・281条（確認日 2026年10月25日）
2. 建築基準法（e-Gov法令検索）42条・43条・45条（確認日 2026年10月25日）
3. 不動産登記法（e-Gov法令検索）3条・80条（確認日 2026年10月25日）
4. 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）35条1項3号・4号（確認日 2026年10月25日）
5. 下水道法（e-Gov法令検索）11条（確認日 2026年10月25日）
6. 法務省「共有私道の保存・管理等に関する事例研究会（第2期）」（所有者不明私道への対応ガイドライン第2版の公表ページ）（確認日 2026年10月25日）
7. 法務省「民法等の一部を改正する法律・相続土地国庫帰属法の概要」（令和5年4月1日施行の記載）（確認日 2026年10月25日）
8. 長野市上下水道局「給水装置・工事申込関係様式」（私道等給水管布設承諾書）（確認日 2026年10月25日）
9. 千葉市水道局「給水装置関係の様式」（土地利用承諾書：他人の土地を利用する場合）（確認日 2026年10月25日）