空き家を貸す収支シミュレーション（エクセル無料）：家賃・空室・修繕・税金から手残りを計算

このエクセルでは、何がわかりますか？

空き家を貸す収支シミュレーションとは、想定家賃と費用を入力すると、貸したときの年間の手残り（税引前）を自動で計算する表です。自己管理、管理委託、借上げ（サブリース）の3通りを同じ画面で並べて比べます。

3方式の違いは、入居者に貸す人です。自己管理と管理委託は、貸主が所有者本人です。借上げは、事業者が所有者から借りて入居者に貸し直します。家賃の減額や解約のルールは3方式の比較表で整理しています。

入力欄には、何をどこで調べて入れますか？

入力は、共通の6項目と、方式ごとの6項目です。数字は課税明細書・保険証券・見積書・契約書（案）から取ります。ない項目は0を入れます。

家賃の相場は、どう調べますか？

家賃は、国の統計に頼らず、自分の家に近い賃貸の募集賃料を並べて決めます。国土交通省の不動産情報ライブラリは、取引価格や地価の情報が中心で、賃料の情報は載っていません（2026年10月25日確認）。

参考として、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日時点）では、民営借家（木造）の1か月当たり家賃の全国平均は54,409円です。築年数・間取り・地域が反映されていない平均なので、桁が合っているかの確認にとどめます。

固定資産税は、どこを見ますか？

固定資産税は、毎年の納税通知書に付く課税明細書を見ます。西宮市の案内では、課税明細書に所在、地番、地積、床面積、価格（評価額）、課税標準額が書かれています。税率は固定資産税が標準1.4%、都市計画税は上限0.3%です。市区町村で違うため、明細書の税額を入れます。

通知書が見当たらないときは、市区町村（東京23区は都税事務所）で評価証明書を取ります。年額のモデルは保有コストの試算にあります。

見本の数字では、手残りはいくらになりますか？

見本（架空）では、自己管理で年373,617円、管理委託で年344,236円、借上げで年308,326円が手元に残ります。リフォーム費100万円の回収は、約2.7〜3.2年です。

モデルケース（見本の数字）。実在の物件ではありません。

条件は、次のとおりです。エクセル2枚目の記入例と同じ数字です。

• 想定家賃：月54,409円（全国平均を借りた値。あなたの家の家賃ではありません）
• 入居率：90%（仮定）
• 固定資産税・都市計画税：年84,000円（保有コストの試算のモデルと同じ）
• 火災保険：年30,000円、修繕積立：年100,000円（仮定）
• 管理委託料率：5%（仮定）
• 借上げ賃料の割合：80%、空室のときも支払われる（仮定。相場ではありません）
• リフォーム費：100万円。募集・入替え・交通費は0円

手残りが最も多いのは自己管理ですが、見回り・募集・修繕の手配は所有者が行います。見本では交通費と入替え費用を0円にしているため、遠方の家では減ります。

結果は、どう読みますか？

結果は、手残りがプラスか、リフォーム費を何年で回収できるか、入居率が下がっても成り立つかの3点で読みます。

入居率が10ポイント下がるごとに、見本では手残りが約65,000円減ります。入居率を低めにしても成り立つかを、確かめます。

借上げの列は、空室のときも賃料が支払われるかで変わります。見本で「いいえ」を選び、入居率90%をかけると、借上げの手残りは年256,094円に下がります。契約書の免責期間の書き方を、書面で確かめます。

借上げ（サブリース）の賃料は、契約の条件にかかわらず減額を請求される場合があります（借地借家法32条）。ただし、定期借家契約で借賃の改定に係る特約があれば、32条は適用されません（同法38条9項）。賃料の割合を下げて、成り立つかも試してください。

エクセルの計算に、入っていないものは何ですか？

エクセルは、税引前の年間の手残りを出す表で、所得税・住民税は計算しません。不動産所得は他の所得と合わせて税額が決まるため、人によって違うからです。

国税庁 No.1370によると、不動産所得は「総収入金額−必要経費」で求めます。収入には家賃のほか、更新料や、返還を要しない敷金・保証金が含まれます。必要経費の例は、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費です。税額は、税理士・税務署にご確認ください。

ほかに、次のものは入っていません。

• 家賃の下落と物価の変動（10年間、家賃も費用も同じとして計算）
• 敷金・礼金・更新料の受け取りと返還、借入の返済と利息
• 入居者が替わるときの大きな原状回復（入替え費用の欄に年あたりで入れる）

貸す前に、3,000万円控除と建物の傷みで何を確かめますか？

貸す前に確かめることは、3,000万円控除が使えなくなる点と、建物の傷みの2つです。

貸すと、3,000万円控除は使えなくなりますか？

相続した家を貸すと、空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）の要件を満たさなくなります。要件の一つは、相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないことです（国税庁 No.3306、租税特別措置法35条3項）。

売る期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。かつ、特例の対象は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡です。貸した収入と、売って控除が使えなくなる影響を、比べてから決めます。

売る期限は期限カレンダー、控除の判定は3,000万円控除の判定ツールで確かめます。貸さずに売る・解体する・国庫帰属ほうが手残りが多いかも、比べてください。個別の適用は、税理士・税務署に確認してください。

ほかに、貸す前に確かめることは何ですか？

確かめるのは、建物の傷みと家財、契約の種類、保険の3点です。傷みが大きいと、リフォーム費が家賃収入を上回ります。貸す方針のときの注意は、空き家の活用にもまとめています。

• 傷みと家財：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」では、賃貸または売却の意向がある世帯の約43%が「住宅の傷み」、約37%が「家財などの処理」を課題に挙げています。家財の片付けは、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）で手順を扱っています。
• 契約の種類：返してもらいたい時期が決まっているときは、定期借家があります。書面で契約し、更新がないことをあらかじめ書面で説明する必要があります（借地借家法38条1項・3項）。
• 保険：空き家の火災保険も読んでください。
• 見回り：貸している間も、空室の間は見回りが要ります。管理チェックリストを使えます。

借り手が見込めない、傷みが大きい土地は、土地活用は「やらない」も選択肢のページを先に読んでください。

あなたの空き家は、借上げの提案を取ってよい段階ですか？

エクセルで、借上げの列の手残りが成り立つと分かった段階が、提案を取る目安です。売ると決めている場合や、貸した後に自分で住む予定がある場合は、先に相続したら最初にやることで出口を比べます。家族の間で方向が決まっていないときは、家族会議シートも使えます。

借上げ（サブリース）の提案を出している会社に、相談を申し込める窓口があります。対象外の物件・地域があります。売ると決めている人、貸した後に自分で住む予定がある人、家賃の減額の可能性を受け入れられない人には向きません。申込みの前に、各社の案内で条件を読んでください。

よくある質問

空き家を貸すと、年間いくら手元に残りますか？

家賃・入居率・費用で変わります。見本（架空）では、月54,409円・入居率90%で、自己管理が年373,617円、管理委託が年344,236円、借上げが年308,326円でした。自分の数字はエクセルに入れて確かめます。

エクセルで所得税や住民税は計算されますか？

計算しません。不動産所得は、総収入金額から必要経費を引いて求め、他の所得と合わせて税額が決まるためです（国税庁 No.1370）。税額は税理士・税務署にご確認ください。

家賃や入居率の目安は、エクセルに入っていますか？

入っていません。公的な相場の数字が確認できないため、入力欄を空にしています。全国平均の家賃（月54,409円、総務省統計局）は、自分の家の家賃には使いません。

貸したあとで売るとき、3,000万円控除は使えますか？

使えなくなる可能性があります。相続の時から売る時まで貸付けの用に供されていないことが、要件の一つです（国税庁 No.3306）。個別の判断は税理士・税務署にご確認ください。

この記事の根拠

1. 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（確認日 2026年10月25日）
2. 国税庁 No.1370 不動産所得の課税のしくみ（確認日 2026年10月25日）
3. 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」（借家の家賃：民営借家（木造）の1か月当たり家賃54,409円）（確認日 2026年10月25日）
4. 国土交通省 不動産情報ライブラリ（提供する情報は取引価格・地価公示・地価調査・鑑定評価書など。賃料の情報は含まれない）（確認日 2026年10月25日）
5. 西宮市「固定資産税・都市計画税」（課税明細書の記載事項、税率、都市計画税の課税区域）（確認日 2026年10月25日）
6. 国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）（賃貸・売却の課題：住宅の傷み約43%、家財などの処理約37%）（確認日 2026年10月17日）
7. 借地借家法（平成3年法律第90号）28条・32条・38条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月25日）