空き家の借上げ3方式の比較表：マイホーム借上げ制度・サブリース・管理委託

空き家を借り上げてもらう方法は、どの3つに分かれますか？

空き家を借り上げてもらう方法は、マイホーム借上げ制度、サブリース（特定賃貸借契約）、管理委託の3つに整理できます。このうち、所有者から家を借りるのは前の2つで、管理委託は借上げではありません。

借上げとは、所有者から家を借りた人が、その家を入居者に貸し直す（転貸する）ことです。サブリースとは、事業者が所有者から建物を借り上げて入居者に転貸する仕組みです。賃貸住宅管理業法は、これを目的とする契約を「特定賃貸借契約」と定義しています（2条4項）。

管理委託とは、所有者が貸主のまま、入居者の募集や建物の維持保全などを事業者に任せる契約です（同法2条2項）。サブリースとの違いは、入居者と賃貸借契約を結ぶのが所有者か事業者か、という点です。

JTIの欄は、JTIの公式ページ（ご利用ガイドとあらまし）に書かれた内容です。サブリースと管理委託の欄は、法令と国土交通省の資料で言える範囲にとどめました。家賃の割合や管理委託料の率には、公的な統計がありません。

マイホーム借上げ制度とは何で、相続した空き家でも使えますか？

マイホーム借上げ制度とは、JTIが所有者から住宅を借り上げ、JTIが貸主となって入居者に転貸する制度です。JTIは、使わなくなった持ち家を家賃収入に変える仕組みと説明しています。相続した空き家も、条件を満たせば使えます。

条件は年齢で分かれます。50歳以上は、現在住んでいる必要はありません。50歳未満は、次のような条件のいずれかを満たす必要があります。

共有の家は、登記簿に記載された共有者全員の承諾が要ります。相続登記が未了なら、先に売る前の相続登記の手順を読んでください。

契約の期間と費用は、次のとおりです。

• 所有者とJTIの契約は、原則として所有者と同居者が亡くなるまでの終身借上げです。戻る時期が決まっていれば、期間を指定できます（原則5年以上）。
• JTIから入居者への転貸は、原則3年の定期借家契約です。JTIは、利用をやめても最長3年待てば家を取り戻せると説明しています。
• 家賃は、1人目の入居者が入居した日から支払われます。申込みと同時に賃料が保証されるわけではありません。
• 申込手数料は18,700円（税込）です。建物診断、必要な耐震補強、火災保険は所有者の負担です。
• JTIは、支払う家賃に国の基金による債務保証があると説明しています。

JTIの公式資料には、家賃が市場の賃料の何割か、JTI側の手数料の率は書かれていません。査定の結果を見て、手取りを計算してから申し込みます。

途中で自分が使いたくなったら、いつ解約できますか？

戻る事情、親族が住む、売却のときは、中途解約が認められます。ただし、入居者がいる場合は、入居者との転貸借が終わった時点で契約が終わります。

おまかせ借上げ（改修をJTIが代行し、費用を家賃の一部から回収する型）は、10年以上の定期借家で、中途解約できません。

サブリースの家賃は、なぜ下がることがあるのですか？

サブリースの家賃は、契約で決めた金額でも、減額を請求される場合があります。借地借家法32条は、借賃が近傍同種の建物と比べて不相当になったときなどに、契約の条件にかかわらず、将来に向かって増減を請求できると定めているためです。

条文は、請求できるのが「当事者」であると書いています。事業者だけでなく、所有者も増額を請求できます。

最高裁判所第三小法廷は、平成15年10月21日の判決で、サブリース契約にも32条1項が適用されると判断しました（平成12年(受)第573号、民集57巻9号1213頁）。

減額の請求の当否と相当な賃料額は、次の事情を総合して判断される、とされています。賃料が決まった経緯、近隣の相場との関係、転貸事業の収支予測などです。

例外があります。定期借家契約で、借賃の改定に係る特約がある場合は、32条は適用されません（借地借家法38条9項）。契約書に、定期借家か普通借家か、家賃改定の特約があるかを確かめます。

国土交通省は、賃貸住宅管理業法29条の説明として、次の事項を故意に伝えない勧誘を、事実不告知の例に挙げています。

• 将来の家賃減額のリスクがあること
• 契約期間中でも、事業者から契約を解除される可能性があること
• 所有者からの解約には、借地借家法の正当の事由が必要になること
• 維持保全、原状回復、大規模修繕などの費用を、所有者が負担する場合があること

国土交通省は、重要事項の説明から契約締結まで、1週間程度の期間をおくことが理想的としています。契約書を持ち帰って確かめる時間を取ります。

家賃が下がると、年間の収支はどれだけ変わりますか？

家賃が10%下がると、固定の支出が変わらない前提では、年間の収支は約15%減ります。支出が固定だからです。

モデルケース（見本の数字）。実在の事例ではありません。

条件：家賃を民営借家（木造）の全国平均、月54,409円（総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」、2023年10月1日時点）とします。所有者が負担する支出は、空き家の活用のモデルと同じ仮定で、固定資産税・都市計画税84,000円、火災保険30,000円、修繕積立100,000円（年額の合計214,000円）とします。サブリースでは管理委託料がかからないと仮定し、空室は事業者が負担する前提です。所得税・住民税は入れていません。

計算式は、年間の家賃収入（月54,409円×12か月×（1−減額率））から、年214,000円を引いたものです。減額後の家賃でも、支出を賄って収支が成り立つかを、契約前に確かめます。家賃は築年数・間取り・地域で変わります。全国平均は目安です。

管理委託は、借上げと何が違いますか？

管理委託は、所有者が貸主のまま、管理を任せる契約です。入居者と賃貸借契約を結ぶのは所有者なので、家賃は入居者から入った分が収入になり、空室の間は収入が入りません。

管理委託の費用は、管理委託料です。率に公的な統計はなく、管理会社の見積で確かめます。サブリースのように家賃を事業者から受け取る形ではない点が、借上げとの違いです。

普通借家で貸すと、所有者から更新を拒む通知や解約を申し入れるには、借地借家法28条の正当の事由が必要です。期間を決めて確実に終わらせたいときは、定期借家があります（同法38条）。契約の種類は、空き家の活用にも書きました。

借り上げてもらうとき、3方式に共通する注意は何ですか？

3方式に共通する注意は3つです。貸すと3,000万円控除が使えなくなること、貸す前に傷みと家財を確かめること、借り手が見込めない家は対象外になりうることです。

貸すと3,000万円控除が使えなくなります。 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住に使われたことがないことが要件の一つです（国税庁 No.3306）。売る可能性があるなら、貸す前に3,000万円控除の判定ツールで確かめます。個別の適用は、税理士・税務署に確認してください。

貸す前の準備が要ります。 JTIは、現在オーナー以外が住んでいる場合は申込み時点で明け渡しが済んでいること、火災保険をかけることを条件にしています。家財の片付けは、姉妹サイトのふれあいの丘（運営：株式会社Kogera）で手順を扱っています。火災保険は空き家の火災保険も読んでください。

借り手が見込めない家は断られます。 JTIのおまかせ借上げは、改修後に入居者を見込める地域であることが条件です。サブリースの借上げ基準は事業者ごとに違い、公的な基準はありません。物件が新潟県にある場合は、姉妹サイトの新潟 実家じまいナビ（運営：株式会社Kogera）が県内の情報をまとめています。

あなたの空き家には、どの方式が向きますか？

どの方式が向くかは、戻る予定、売る予定、借り手の見込みで変わります。下の表は、状況ごとに確かめる方式の目安です。個別の契約の判断は、契約書を見て、弁護士や宅地建物取引業者に確認してください。

土地だけを活かす場合は、土地活用は「やらない」も選択肢のページを先に確認してください。貸すか決めきれないときは、保有コストの試算で、持ち続ける年間の費用を計算します。

借上げ（サブリース）の提案を取るのは、どの段階がよいですか？

建物の傷みと3,000万円控除の扱いを確認し、貸す方針が固まった段階で、複数の事業者の提案を同じ条件で比べます。1社の提案だけで決めず、契約前に書面で、家賃の見直しの条件、解約の条件、免責期間、修繕費の負担を確かめます。

借上げ（サブリース）の提案を扱う会社に、相談を申し込める窓口があります。物件・地域によっては対象外です。売る予定が固まっている人、貸した後に自分で使う予定がある人、家賃の減額リスクを避けたい人には向きません。申込み前に、各社の案内を読んでください。

よくある質問

サブリースの家賃は、契約したら変わりませんか？

変わらないとは限りません。借地借家法32条により、契約の条件にかかわらず減額を請求される場合があり、最高裁判所はサブリースにも32条1項が適用されると判断しています。

借り上げてもらった家は、売るときに3,000万円控除が使えますか？

使えなくなる可能性があります。相続の時から譲渡の時まで、貸付けに使われたことがないことが要件の一つです（国税庁 No.3306）。個別の判断は税理士・税務署にご確認ください。

契約の前に、書面で何を確かめればよいですか？

家賃の見直しの条件、所有者からの解約の条件、空室時の家賃の扱い、修繕費と原状回復の負担の4点です。サブリース事業者には、契約前の書面の交付と説明が法律で義務づけられています（賃貸住宅管理業法30条）。

この記事の根拠

1. 一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）「マイホーム借上げ制度のあらまし」（ページ表示の更新日 2026-04-24）（確認日 2026年10月25日）
2. JTI「マイホーム借上げ制度 ご利用ガイド」（ページ表示の更新日 2026-04-24）（確認日 2026年10月25日）
3. 国土交通省「サブリース（賃貸住宅管理業法の適正化のための措置）」（確認日 2026年10月25日）
4. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）2条・28条・29条・30条・31条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月25日）
5. 借地借家法（平成3年法律第90号）28条・32条・38条（e-Gov法令検索）（確認日 2026年10月25日）
6. 最高裁判所第三小法廷 平成15年10月21日判決（平成12年(受)第573号、民集57巻9号1213頁）（確認日 2026年10月25日）
7. 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」（借家の家賃）（確認日 2026年10月25日）
8. 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（確認日 2026年10月25日）